Actualidad, Fiscalidad »

La problemática de la dación en pago: los impuestos

Lucía Estrada Csaky

Es evidente que cuando una familia se plantea una cuestión tan relevante como es prescindir de su vivienda para emplearla como solución para su deuda con la entidad financiera con la que tiene contratada la hipoteca, es porque está teniendo muchos problemas para llegar a fin de mes y pagar las cuotas del préstamo. En caso contrario, no llegaría a semejante conclusión.

Las cláusulas de dación en pago son habituales en países como Estados Unidos, en los que si no puedes hacer frente a tu préstamo hipotecario, es tan sencillo como llevar las llaves de tu casa al banco para que se queden con ellas. Evidentemente, esto es una exageración, implica alguna complicación más, pero en esencia esa es la política. Sin embargo, en nuestro país no es costumbre incluir esta posibilidad en los contratos de hipoteca, por ello, el debate actual.

Se trata, evidentemente, de una solución ideal, al fin y al cabo, desde el momento en el que nos hipotecamos, a vivienda no es realmente nuestra, si no que es del banco que nos la ha concedido, hasta el momento que acabemos de pagarla. Actualmente, con la reducción de los ingresos de la mayor parte de las familias, ya no se puede hacer frente a los préstamos firmados con anterioridad. Las circunstacias personales han cambiado, la economía de la familia no es la misma. Así que, surge esta formula milagrosa: nos quitamos la deuda de encima y dejamos de tener la obligación de pago mensual.

Ahora bien, esta solución no es gratuita. Para los particulares, la operación estaba gravada por el Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados. La parte correspondiente a TPO ha quedado exenta por el Real-Decreto-Ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Si existe ganancia patromonial en la transacción, esta también está exenta en el Impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Si se trata de un autónomo/empresario, la operación estará gravada por el IVA y el tipo impositivo dependerá de si se trata de un inmueble nuevo o de segunda mano. Si es nuevo, tributa al 10% y si está sin acabar al 21% con al nueva subida del IVA. Si es de segunda mano, cambiamos de impuesto y tributaria por TPO.

Con independencia del impuesto del que estemos hablando, según el caso, la base imponible del mismo será el valor real del inmueble, así que no importa de la cuantía de la deuda que estemos hablando. En todos los casos además, tenemos que pagar la parte de AJD, la cual es gradual y se devenga en el momento de formalizar el otorgamiento en escritura pública.

El último caso que podemos encontrar es el de una empresa. Contable y fiscalmente, se ha de tratar al inmueble por el valor real de mercado, de tal forma que si la deuda es inferior obtendremos un resultado positivo: el beneficio de la operación que tributará al tipo que nos corresponda en el Impuesto sobre Sociedades.