El desahucio en Alquileres, ¿exprés o ave?

El desahucio en Alquileres, ¿exprés o ave?

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Una vez transcurrido más de un año de la aprobación del llamado “desahucio exprés” en materia de arrendamientos, es momento ya para analizar su efectividad en la reactivación del mercado y la ampliación del parque de viviendas en alquiler. Por ello, cabe preguntarse, ¿estamos ante un tren de alta velocidad o ante un viejo expreso del siglo pasado?

Acuerdo sobre la cifra máxima para evitar el desahucio en 19.000 €Con fecha 31 de Octubre de 2011 entró en vigor la Ley 37/2011 de Medidas de Agilización Procesal que, entre otras normas, facilitaba y agilizaba de forma notable los procedimientos de desahucio con el fin de que el propietario pudiera desahuciar al inquilino moroso en un plazo mucho más reducido.

De esta forma, el Procedimiento de Desahucio Exprés se podría resumir del siguiente modo:

  • La principal novedad radicaba en la nueva redacción y modificación del artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) estableciendo que , una vez admitida a trámite la demanda, el Secretario Judicial requerirá al demandado para que en un plazo máximo de diez días hábiles abone la totalidad de rentas pendientes hasta la fecha, desaloje la vivienda o se oponga a la demanda.

  • Una vez transcurrido el plazo de diez días sin respuesta, el Secretario Judicial dictará Auto dando por finalizado el desahucio e instando al propietario a solicitar el desalojo, sin necesidad del correspondiente juicio.

  • Si dentro de los diez días el inquilino se opusiera, se señalará fecha del juicio y, posteriormente se dictará sentencia. Aunque en la realidad el inquilino sólo se podría oponer por no coincidir las cantidades ( pluspetición ) y en éste caso el lanzamiento seguiría adelante resolviendo la Sentencia las cantidades reales adeudadas.

  • En todo caso la fecha del desahucio se fijaría previamente en el auto de admisión a trámite, por lo que el propietario sabrá desde ese momento inicial la fecha máxima en que el inquilino deberá abandonar la vivienda.

2012121324alquileresporSin embargo, el balance de la norma ha dado pocos resultados y, en la práctica, no ha logrado la velocidad prevista, dado que, si bien es cierto que el procedimiento se ha acelerado notablemente ni mucho menos permite desahuciar en el plazo de 10 días. Hay que tener en cuenta que, una vez presentada la demanda en el decanato, ésta tiene que ser repartida a un juzgado concreto, dictarse el auto de admisión a trámite, notificar al inquilino, y posteriormente la celebración del juicio y posteriormente el lanzamiento por lo que el procedimiento puede durar meses. Y más teniendo en cuenta el colapso actual del sistema judicial.

Es decir, como señala en un claro ejemplo Francisco Marin Cano, socio director de Grupo CHOICE y Miembro de la Cátedra de Cash Management del Instituto de Empresa Business School, Un ejemplo, con datos reales, de la “rapidez de la justicia” en temas de desahucios por impago de alquiler podría ser el siguiente:

Un inquilino dejó de pagar en Octubre de 2012. En enero de 2013 se decide plantear la acción contenciosa. Se presenta la demanda el 20 de enero de 2013. El juzgado acepta la demanda el 1 de Febrero de 2013. Fijación de juicio el 7 de Mayo de 2013. En caso de condena, se fija el lanzamiento el 18 de junio de 2013. Es decir, que el “inquilino” podrá estar tranquilamente 9 meses sin pagar. El juzgado lo ha hecho lo mejor posible. En forma rápida ha tramitado la demanda. PERO NO TIENE MEDIOS para poder hacer una vista que garantice los derechos de las dos partes. De esta forma, pueden hacer 100 leyes. Si no se pueden aplicar, siguen siendo papel, pura imagen y voluntarismo

En términos parecidos se expresa también Antonio Carroza consejero delegado de Alquiler Seguro al señalar que:

Por mucho que quieran reducir los plazos no hay suficiente juzgados y los que hay están saturados …/… En realidad no se reduce el plazo del desalojo sino el tiempo en que el Juez te da la razón. Por lo que, en realidad, no sirve para nada

imagesCABQO8NQPues bien, el gobierno consciente de que el problema se centra en los procesos judiciales y el atasco en el sistema judicial y pretendiendo, en palabras de la Ministra de Fomento: “Dar gas al raquítico mercado de alquiler en España” dentro de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de viviendas de cuyos otros aspectos ya hemos hablado en artículos anteriores ha modificado en determinados apartados la regulación del desahucio exprés pretendiendo acelerar el proceso. Dentro de las novedades de ésta modificación podemos señalar las siguientes:

  • La ley reduce de dos a uno el número de funcionarios necesarios para proceder a un desahucio. Lo que, en principio, permite que un mismo juzgado pueda hacerse cargo del doble de procesos.

  • A partir de ahora, la falta de oposición al requerimiento de desalojo supondrá la prestación del consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento.

  • En todo caso, sea cual sea el motivo de lanzamiento, el decreto dando por terminado el procedimiento impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva, tomándose como base de la liquidación la última mensualidad reclamada.

  • La Ley también permite a los compradores de una vivienda alquilada proceder al desahucio si el contrato no consta en el Registro de la Propiedad. Hasta ahora, el comprador de la vivienda debía respetar el contrato existente hasta que se cumpliesen cinco años del mismo, aunque no estuviera registrado. De todos modos, la inscripción en el Registro seguirá sin ser obligatoria aunque la Ministra señaló que los inquilinos, de “motu propio”, también pueden instar la inscripción para obtener mayores garantías jurídicas en caso de venta de la vivienda sin depender de la voluntad o no del propietario de poner en marcha el asiento en el Registro.

Independientemente de que el Ministerio de Fomento también ha señalado como incentivo para que los futuros inquilinos puedan beneficiarse de vivir en alquiler el nuevo Plan de Vivienda 2013-2016 en donde se recoge que las ayudas al alquiler se darán en función de la renta familiar y no de los ingresos individuales. y que la propia Ley contempla bonificaciones fiscales a los arrendadores en determinados casos, principalmente a las llamadas Socimi (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Como siempre, podemos concluir con una interrogante:

¿Estas medidas servirán ,de una vez por todas, para que el mercado de alquiler se convierta en un Tren de Alta Velocidad en lugar de un viejo expreso del siglo pasado?

Archivado en Alquileres, Desahucios, Legal, Mercado Inmobiliario, Seguridad jurídica
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