Implicaciones fiscales de la dación en pago: ¡Cuidado con Hacienda!

Implicaciones fiscales de la dación en pago: ¡Cuidado con Hacienda!

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La dación en pago, de la que tanto se ha hablado estos últimos años, presenta unas repercusiones fiscales poco conocidas por la ciudadanía, en general, y por las propias personas que se han quedado sin hogar, en particular. Lo que nos lleva a preguntarnos: ¿Cuáles son esas repercusiones fiscales? ¿Benefician o perjudican al deudor? ¿Existe alguna novedad en la próxima reforma hipotecaria? Estas y otras preguntas trataremos de aclarar a continuación.

El IVA del 21% llega a las gestoras de inversión

Ya señalamos en un artículo anterior al tratar las novedades de la ley de reforma hipotecaria, que entró en vigor el pasado 15 de mayo, que la dación en pago ni está ni se la espera, al menos con el carácter universal y retroactivo que pretendía la ILP – Iniciativa Legislativa Popular -, dado que se ha optado por otras figuras para la defensa del deudor hipotecario.

Pero lo evidente es que, según datos proporcionados por el propio Banco de España el pasado día 10 de Mayo, en el 2012 se entregaron de forma voluntaria por vía de ejecución hipotecaria 18.325 primeras viviendas de las cuales 14.110 se hicieron a través de la dación en pago. Y respecto a las viviendas no habituales, 1.716 casos fueron, también, por medio de ésta figura.

Es decir, de las entregas voluntarias realizadas en el ejercicio 2012, el 75,46% se hicieron a través de la dación en pago. Lo que hace que un total de 20.972 familias se encuentren con la problemática fiscal en éste ejercicio.

Por lo tanto, consideramos importante analizar detenidamente este supuesto.

Aspectos generales

Desde el punto de vista general, la dación de un inmueble en pago supone la transmisión onerosa de la propiedad del inmueble, y, por lo tanto, generan unas deudas tributarias al deudor hipotecario, lo que no suele ser tenido en cuenta y está causando más de un disgusto. Así el deudor tendrá que tener en cuenta los siguientes apartados:

Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – IIVTNU –

Vulgarmente conocido como “impuesto de plusvalía”, está obligado a él el deudor hipotecario, si el inmueble lo adquirió más de un año antes de producirse la dación en pago.

Al considerarse la dación en pago como una transmisión patrimonial onerosa, el obligado al pago es el transmitente del inmueble, es decir, el deudor hipotecario.

La base del impuesto dependerá del valor catastral que tenga el inmueble en el momento de realizarse la dación en pago y de los años que hayan transcurrido desde que el inmueble fue adquirido y el momento en que se efectúa la misma. Será, por tanto, un valor objetivo para cuya determinación no se tendrá en cuenta que realmente el valor de la vivienda en el mercado ha disminuido considerablemente.

El tipo de gravamen aplicable será el que haya aprobado el municipio en el que radique el inmueble, que no podrá superar el 30%.

En resumen, el particular pierde su vivienda porque no puede devolver el préstamo recibido para su adquisición y, por ello, debe pagar un impuesto al municipio.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

El adjudicante del inmueble muy probablemente deberá incluir en su declaración del IRPF una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor que se atribuya al inmueble a efectos de la dación en pago, es decir, por el valor con el que lo adquiera la entidad financiera adjudicataria, y el precio por el que en su día lo adquirió el deudor. Y, aunque parezca una incongruencia, veremos que es así según el caso práctico que abordaremos seguidamente.

Solución legal

La nueva Ley de 15 de mayo, no modifica sustancialmente éste tema, remitiéndose al Real Decreto Ley de 9 de marzo de 2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

De tal modo que:

  • Respecto al Impuesto Municipal, dispone que el obligado al pago, en calidad de sustituto del contribuyente, será la entidad que adquiera el inmueble.

  • Respecto del IRPF, estará exenta la ganancia que se pudiera generar con ocasión de la dación en pago de la vivienda.

Pero hay que señalar que, de éstas medidas no se beneficia cualquier deudor sino que, para ello, es necesario que concurran los supuestos regulados por el Real Decreto Ley:

  • Que se encuentre en el umbral de exclusión estipulado en la misma norma. Es decir, es preciso que:

    • Todos los miembros de la unidad familiar, y los posibles avalistas en su caso, carezcan de rentas del trabajo o de actividades económicas.

    • La cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos de la unidad familiar, y de los posibles avalistas en su caso.

    • La unidad familiar carezca de otros bienes y derechos suficientes para hacer frente a la deuda.

    • La vivienda sea la única del deudor y el préstamo fuese concedido para su adquisición.

  • Y, además, ha de tratarse de una hipoteca constituida en garantía de préstamo concedido para la compraventa de una vivienda cuyo precio de adquisición no hubiese excedido determinada cantidad, variable en función del número de habitantes del municipio.

Sólo cuando concurran estos requisitos se producirá la exención.

Caso práctico

Tomando como base un extenso trabajo realizado por el profesor de la Universidad de Almería, Miguel Angel Luque Mateo, podemos resumir lo expuesto en el siguiente caso:

Supongamos una vivienda comprada hace seis años en una capital media española entre 100.000 y 500.000 habitantes – Málaga, Valladolid, Oviedo, etc.- por 182.000 euros, con un valor catastral del suelo de 58.514 euros.

  • Le supondría al propietario ejecutado la obligación de pagar 2.211 euros en concepto de Impuesto municipal.

  • Además, suponiendo que el préstamo hipotecario concedido por el banco que acepta la dación en pago hubiera sido del 100% del precio (182.000 euros) y que ya se hubieran amortizado 32.000 euros, no será inusual que, en el documento que formaliza la citada entrega de la vivienda, se la valore en 212.000 €, porque esa es la cantidad de deuda contabilizada por el banco y no los 150.000 que teóricamente quedaban por pagar, ya que las escrituras públicas que documentan los préstamos hipotecarios incluyen una cláusula que indica que, en caso de incumplimiento, el deudor tendrá que abonar otros conceptos, además del capital, como intereses moratorios, intereses remuneratorios, costas, etc.

Por lo tanto, para Hacienda, en este caso, se habrá producido una ganancia patrimonial de 30.000 euros (212.000 euros de valor de transmisión menos 182.000 euros de valor de adquisición).

Ello significará una cuota adicional en su declaración de la renta de unos 7.200 euros, que sumados a los 2.211 euros del impuesto municipal, casi le supondrá la obligación de pagar tributos por importe de 10.000 euros.

Y hasta aquí un breve resumen del apartado técnico, lo demás, como siempre lo dejo a vuestra consideración.

Archivado en Banca, Dación en pago, Debate hipotecario, Declaración de la renta 2012, Deuda hipotecaria, Dudas tributarias, Impuestos, Reforma Hipotecaria
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Comentarios (10)

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  • Precon dice:

    Buena reflexión.

    Lo lógico sería que, al margen de la ley, este tipo de transacción figurase como exenta de tributo en IRPF (GPP), en cualquiera de los casos. Entiendo también que, aquellas fincas ejecutadas o transmitidas por dación mediante un valor inferior al del momento de adquisición repercuten positivamente al deudor a efectos de Pédida Patrimonial. Tanto para un caso como para el otro, ya que existen muchos desequilibrio en las ejecuciones, debería contemplarse una regulación tributaria para evitar que tanto deudor como acreedor se beneficien de estas transacciones.

    • Jose Luis Villar Fornos dice:

      Muchas gracias por tu comentario. En primer lugar, yo también pienso como tú. Si los únicos que pueden estar exentos son los incluidos dentro de los requisitos del umbral de exclusión, que alguien nos explique si una persona en esta situación tiene como preocupación la deuda con hacienda. En segundo lugar, también tienes razón en el tema de la pérdida patrimonial. Pero por experiencia te comento que pocos van a ser los casos, ninguna hipoteca ejecutada tiene mas de diez años. Y en estos casos teniendo en cuenta que todas ellas tienen el sistema francés de amortización, que al capital pendiente hay que sumar todos los demás conceptos que señalamos en el ejemplo, en la gran mayoría de los casos se dará ganancia patrimonial. Y, en tercer lugar, ¿Qué duda cabe que deberían estar exentas en todo caso?, estamos ante un deudor que pierde su casa y encima tiene que cumplir con hacienda. Como dice el profesor Luque: “además de cornudo apaleado”. Un abrazo

  • […] Jose Luis Villar en Capitalibre, Implicaciones fiscales de la dación en pago: ¡Cuidado con Hacienda! […]

  • jorge dice:

    Hola, yo tengo una duda con respecto a la exención. Yo vivo con mi hija de 7 años y mi mujer, aunque no estoy casado. En Enero de 2012 me concedieron la dación en pago. Compré una casa vieja en el año 2002 por 36000€ y amplié la hipoteca hasta 120000€, ya que era una vivienda en muy mal estado y la rehabilité completamente. Por desgracia para mí y los míos no pudimos afrontar los pagos más tiempo y nos dieron la dación en pago por una deuda pendiente de 110000€. Quiero saber si estoy exento de declarar ganancia patrimonial, ya que he trabajado a ratos y la cuota superaba y supera el 60% de los ingresos, nadie de los miembros trabaja, solo yo y a ratos. En caso de no estar exento, ¿cuanto tendría que pagar a hacienda?¿se podría aplazar? Gracias por vuestra ayuda.

    • Jose Luis Villar Fornos dice:

      Hola Jorge, ante todo gracias por confiar en nosotros.

      La verdad es que tu caso además de especial es verdaderamente sangrante. Ya lo tengo encima de la mesa, si no te importa dame un par de días para estudiarlo y darte la solución más adecuada a nuestro entender.

      No pretendemos confundir a nadie y cada caso debe de tener una solución especial. Sólo quería responderte lo más rápido posible para informarte que te daremos la solución seguro, como es normal en nosotros, y no estuvieras preocupado.

      Seguimos en contacto.

      Un cordial saludo

      • jorge dice:

        No sabe cuanto se lo agradezco.

      • Jose Luis Villar Fornos dice:

        Hola Jorge, he estado estudiando tu caso, la verdad es que es un poco especial. Sólo preguntarte una cosa:

        ¿Cuando negociaste con el banco la dación en pago fue antes o después de marzo de 2012?. Si fue después, ¿en la dación en pago te acogiste al Real Decreto como persona en situación de exclusión social?.

        En principio el problema de la unidad familiar. la nueva ley incluye como unidad familiar a la pareja de hecho inscrita (no sé vuestra situación)

        En cuanto al porcentaje de la cuota 60% sobre ingresos, no creo que haya problemas.

        Yo el único problema que veo es que el precio real de compra fueron 22.000 euros y la Agencia Tributaria distingue claramente, a efectos de IRPF entre la parte del préstamo destinado a la compra y la parte del préstamo destinado a otras finalidades, en éste caso la reforma. Tampoco sé si la ampliación hasta 120.000 euros fue posterior a la inicial o fue en un sólo acto.

        De todos modos, creo que las claves fundamentales están en el año 2012 y la fecha en que realizaste la dación antes o después de marzo y si te acogiste a los supuestos de situación de exclusión. Y, por otra parte, el concepto y la tasación que dio el banco al firmar la hipoteca de 120.000 euros.

        Si pudieras darme esa información, así como la ciudad en la que estaba situada la casa, y tus ingresos fiscales aproximados en los años 2011 y 2012. Te podría dar la solución exacta.

        Un saludo y espero tus noticias. Seguimos en contacto.

      • jorge dice:

        Gracias Jose Luis, por la ayuda. La dación fue el 29 de Enero de 2012. No me acogí a ninguna situación de exclusión, por que me cogió de ignorante al respecto. Además todo transcurrió en menos de una semana. La hipoteca tuvo dos ampliaciones, una en 2005 y otra en 2007. Mañana voy a recoger los documentos a Notaría para que me den una copia simple y el certificado de la tasación y ya le comento el tipo de tasación y demás. De nuevo, un millón de gracias.

      • Jose Luis Villar Fornos dice:

        De nada Jorge, para eso estamos en Capitalibre, para ayudar. Es la brújula de nuestro barco, intentar ser lo mas claros posible y ayudar.

        En cuanto tengas todo hablamos. y a ver que se puede hacer ¡¡¡

        Un abrazo

      • jorge dice:

        Buenos dias José Luis, ya tengo una copia simple de la dación. Al final, resulta que la tasación fue de 94.941€ y la dación también, aunque el banco me quitó la deuda entera hasta los 110.000€. No sé que otro dato le sería de interés. Si quiere que le envíe foto de algo, me lo dice o si quiere que le diga el contenido de algún apartado. Muchas gracias.

      • Jose Luis Villar Fornos dice:

        Hola Jorge,

        Por lo que me dices, entre 94.941 y 110.000, tendrías que tributar por la diferencia (15.059). De todos modos he estado estudiando tu caso. En principio, según mi criterio y consultas que he hecho, no tendrías que hacerlo y, si hay algún problema, alegar el beneficio de exclusión aunque sea anterior a marzo. De todos modos tienes otra via. Si los 15.000 más tus otros ingresos no superan los 24.000 euros, tampoco estarías obligado a declarar. Esto que te digo es de carácter general, se me olvidó preguntarte la comunidad en que vivias.

        Una cosa importante que no te he comentado, estate atento a cuando el banco venda la casa, por que si la vende por más cantidad de la que me señalas, según la nueva Ley tienes derecho a participar en un porcentaje del beneficio.

        un abrazo, y sabes que cuentas con Capitalibre para lo que necesites.

      • jorge dice:

        Muchas gracias por todo. Hay una cosa que no entiendo, que es lo de los 15.000. La casa realmente me costó, como le dije al principio, 35.000€. Gracias nuevamente por todo y en caso de que hacienda me reclamase algo, intentaré hacer lo que usted me ha dicho. A ver si tengo suerte y puedo comenzar una nueva vida para mi y ni familia. Espero que este pais me dé esa oportunidad, porque no me gustaría que fuese otro quien me la diera. Gracias nuevamente por todo, Jose Luis.

      • Jose Luis Villar Fornos dice:

        Hola Jorge,

        Lo de los 15.000 euros es la diferencia entre el valor declarado en la dación y el importe restante de la hipoteca. Es decir hacienda considera que lo que te ha perdonado el banco es un beneficio, en principio consideraba hacienda que era una donación y así debía de tributar, luego cambio el criterio pasándolo al IRPF.

        Y espero que sí, Jorge, aquí últimamente mucho legislar, pero falta una de las Leyes más importantes, la Ley de “segunda oportunidad” por la que algunos estamos luchando en distintos foros. Espero, de todo corazón, que te vaya todo fantásticamente bien, aún así, tienes una hija y, si me lo permites, te diría lo mismo que les digo yo a mis hijos, el mundo cada día es mas global y conocer otras culturas, otras formas de pensar, y sobre todo otras maneras de trabajar, es fundamental hoy en día, y en el futuro, en cualquier trabajo. Es un patrimonio que llevas en la mochila para toda la vida. Hay que ver el lado positivo de cualquier cosa.

        De todos modos, suerte ¡¡¡ y sabes que Capitalibre, y yo personalmente, esta a tu lado para toda lo que necesites.

        Un abrazo muy fuerte y gracias a tí por que, a veces con la vorágine del trabajo, se nos olvidad que detrás de un cliente o de una consulta hay personas con sus problemas y sus inquietudes, y eso también nos enriquece a los demás.

        repito, un abrazo muy fuerte

      • jorge dice:

        Quizás debería de dar el paso a probar fuera, pero lo que me da temor es la falta de idioma y por supuesto el ir a la aventura. Quizás si hubieran organismos sin ánimo de lucro o subvencionados, que nos ayudaran a buscar trabajo fuera, nos daría más seguridad. Siempre sería mejor ir con un contrato desde aquí. He buscado ofertas en el Inem y las ofertas no vienen traducidas, por lo que es difícil saber que requisitos y condiciones tenemos. No sé como agradecerle la ayuda que me ha prestado, pero con gente como usted es como funcionaría bien un país. Sin avaricia, sin engaño, con ayuda a los demás, sin ánimo de lucro. Desde luego que tiene el cielo ganado. Si algún día necesita de mí, no dude en decírmelo. Un abrazo, de corazón.

  • NATALIA dice:

    Buenas tardes, estoy haciendo yo nuestra declaración de la renta, porque realmente no puedo pagar a un gestor para hacerla y tengo un par de dudas. Nuestro caso es que la casa donde vivíamos la han subastado no la hemos conseguido dar en dación porque había una segunda hipoteca de otro banco. Mi duda es que la vivienda la compró inicialmente mi marido con mi cuñado, en el 2005, para reformarla y venderla, la compraron por 147.248€ + iva pero en 2008 no nos fueron muy bien las cosas y decidimos quedárnosla como vivienda mi marido, yo y nuestra nueva hija e hicieron una dación en pago de mi cuñado hacia mi marido por valor de la hipoteca en ese momento que era de 242.327,87€. (Yo solo aparezco en la hipoteca al 50%) Mi duda es cual es el importe de adquisición que debo tener en cuenta? La verdad que la contestación de la Agencia Tributaria cuando fuí a preguntar fue que me fuera a un gestor, que esto era muy difícil y me imprimieron unos ejemplos de casos normales por lo que ayuda “0”. Muchas gracias.

    • Lucía Estrada Csaky dice:

      Buenas tardes Natalia!

      Antes de nada, necesitamos saber si cuando tu marido adquirió su primer 50% estabais ya casados o estabais solteros, porque es necesario saber si el bien es privativo o es ganancial.

      Por otro lado, para determinar el valor de adquisición, debes tener en cuenta los valores consignados en las escrituras de compraventa, la primera de tu marido y tu cuñado, y la segunda de la dación en pago de tu cuñado a tu marido. Por favor, detállanos un poco más este tema para poder echarte una mano 😀

      • NATALIA dice:

        Gracias por responder, nosotros estamos casados desde el 2005. Y en la primera escritura de compra 147.248€ 50% mi marido y 50% mi cuñado. Después PERDÓN (me he equivocado) la escritura del 2008 es de Extinción de Condominio y asunción de deuda, dice: ” Don Nicolas y Don Jaime disuelven la comunidad sobre la finca descrita en consecuencia extinguen el proindiviso existente y se Adjudica en pleno dominio a Jaime, y asume la totalidad del préstamo hipotecario”. “Se valora la finca sobre la que se extingue el condominio en 242.327,87€ y debido a la asunción de la totalidad de la deuda por Jaime, no procede al abono de cantidad alguna a Nicolas”

  • NATALIA dice:

    Por tanto se queda el 100% de la titularidad a Jaime y la hipoteca 50% Jaime y 50% Natalia, pero en Hacienda no sabían decirme cual era el verdadero valor de adquisición si en realidad la vivienda pasó a ser vivienda habitual después de la extinción de condominio. No sé estoy liada.

    • Lucía Estrada Csaky dice:

      Es cierto que es un tema complicado y sin leer las escrituras me resulta un poco complejo la verdad. ¿Qué tenían constituida una comunidad de bienes?

  • Francisco dice:

    Hola buenas tardes, mi nombre es Paco y voy a comentar mi caso. Teniamos una casa a nombre de mis 2 hermanos, mis padres y mia, comprada por 90 mil euros. Era la vivienda habitual de mis padres, en la planta baja mi madre y uno de mis hermanos decidieron montar un negocio y hacer unas reformas bastante grandes. Para ello tuvieron que hipotecar la casa siendo mi hermano el titular de la hipoteca y todos los demás avalistas. Después de varios años de mucho sacrificio sin ningún éxito, en febrero de 2013 tuvimos que dar la casa en docion en pago por 275mil euros ya que mi hermano y mi madre no podía hacer frente a las letras y los demás no podíamos ayudarle mas. Mi sorpresa fue cuando después de liquidarle todo lo que tenia pendiente para poder realizar la docion en pago, pagar plusvalías y todo lo necesario …. mi asesor me comenta que en el próximo ejercicio mi hermano (avalista también) y yo vamos que tener que pagar aproximadamente la friolera de 13mil euros cada uno. quedando exentos mis padres y mi hermano el titular de la vivienda. Tanto mi hermano como yo no podemos hacer frente a ese pago, tenemos nuestra propia hipoteca cada uno. Si tuviéramos ese dinero quizás hubiéramos ayudado a nuestra familia y quizás no hubiera hecho falta hacer la docion en pago, si la hicimos es porque ya no podíamos hacer frente. El banco tampoco nos va a dar una hipoteca para pagar esto, y si no le podemos hacer frente que van hacer EMBARGAR nuestras casas también cuando hemos llevado siempre los pagos al dia. Un Saludo a todos y agradecer de antemano cualquier información que me pudiera ayudar.

  • manuel benitez dice:

    ola el banco me a concedido la dación en pago y a ora me dice que tengo que pagar la plus valía del piso ,si no tengo un puto € que debo hacer .el banco es el banco de Andalucía. Gracias

    • Lucía Estrada Csaky dice:

      Buenas tardes Manuel,

      La plusvalía del piso corresponde al ayuntamiento en el que está situado el inmueble, así que tendrás que negociar con ellos. Actualmente, están teniendo consideración con este tipo de situaciones, pero claro, todo depende del ayuntamiento.

  • CHUS dice:

    por favor como puedo calcular lo que voy a tener que pagar a hacienda en la declaración del 2014, ya que abale a una empresa que pidió un préstamo al BBVA y me admitieron la dación en pago de la deuda con un apartamento que tenia en Denia mas dinero. la plusvalía ya la he pagado pero ahora pienso cuanto subirá mi declaración si yo compre el apartamento en escritura por valor de 54.000e hace 15 años y ellos me lo admiten en 142.887e . quiere decir que la diferencia la tengo que sumar a las retribuciones dinerarias del 2013. sin haber cotizado IRPF ni seguridad social. significa que tendre que pedir un préstamo para pagar a hacienda? yo tengo una nomina en liquido de 1999e y en el banco 0e pago o como que hago? AYUDA.

    • Lucía Estrada Csaky dice:

      Buenas tardes Chus, Pues me temo que el caso habría que revisarlo con calma, pero todo apunta a que sí que vas a tener que pagar a Hacienda por la diferencia. Las exenciones en materia de dación en pago están contempladas para la vivienda habitual, y por el préstamo hipotecario de la vivienda, pero no para este tipo de casos más enrevesados.

  • CATI dice:

    buenos días Sr. Jose Luis, una pregunta.. nosotros compramos nuestra casa en 2009 por 240.000€, hicimos hipoteca inicial por 230.000 € tuvimos que hacer una ampliación de hipoteca hasta 247.000 € que es lo que debíamos cuando el banco este mes de abril pasado, al no poder pagar la casa se quedo la casa.. mando tasador y la tasaron en 220.000 €, al final se quedaron con la casa y nosotros con una deuda de 43.000 € que se lo tenemos que pagar al banco durante 20 años, ahora hacienda me pide una plusvalía de 1.000 €.. tenemos que pagarla??? no entiendo si la compramos por 240.000 € su tasación en ese momento fue de 300.000 € y ahora la tasa el banco por 220.000 € y me quedo sin casa y con una deuda de 43.000 €… es lógico??

  • Fernando dice:

    Mi caso es que el banco me concedio la dacion por pago,,pero ahora resulta que tengo que cancelar el impuesto de plusvalia aun cuando esto no fue una venta sino una dacion ,,mi pregunta es,,sino tuve para pagar la hipoteca, menos para pagar la fulana plusvalia,que son 1000 euros,,que hago,,??por favor si pueden ayudarme en esto..

  • Gloria Uribe dice:

    Buenas tardes, quisiera que me ayudaran a despejar una duda, compre mi piso en el 2008 y no pude seguir pagándolo por lo tanto hice un pacto con el banco y entregue las llaves el piso salió a subasta y se lo quedo el banco, sin embargo me siguen llegando los recibos de IBI a mi nombre, que tengo que hacer? agradezco cualquier información.

  • Noelia dice:

    Hola Jose Luís, mi caso es muy complicado y me tiene sin dormir todas las noches sobre todo desde que me enteré de que había que pagar a Hacienda por la dación en pago. El caso es que mi hermano y yo somos avalistas solidarios de mis padres, los cuales son agricultores y se fueron a la ruina, al no poder pagar y yo separada he recibido 10.000€ de mi ex.. tengo una nómina de 70€ y mi hermano una empresa de yeso que no gana sino para pagar.. En mayo de 2012, queriéndome yo hacer frete de la casa por el dinero que me queda por recibir el próximo año, mis padres me hicieron (sin consentimiento del banco) una donación de la casa con la deuda hipotecaria de 190.000€, pero NO pasando el préstamo a mi nombre porque no había dinero para ello, es decir a día de hoy el préstamo sigue estando a nombre de ellos y la casa a mi nombre. Préstamo del que aunque hipotecan la casa, está dividido en 4 partes dentro de la escritura hipotecaria, 1 parte es de la casa y las otras 3 eran pólizas que se unieron a esa escritura en 2011, sumando un total de 190000 con un suelo del 5%, pagábamos hasta noviembre de 2011, 1080€ de letra, desde ese momento hemos intentado negociar con el banco una letra más asequible, pero lo único que nos han concedido un año después es la dación en pago y que nos vayamos en una semana, vamos en cuanto firmemos, yo estoy viviendo en esta casa con mis dos hijos y separada y nuestra situación es caótica, por ello me dá un miedo inmenso a que con todo este jaleo tenga yo que pagar a Hacienda mucho dinero, yo he ido tirando de esos 10000€ que me ha dado mi pareja y los 500€ que me da mensualmente en pensión alimenticia de mis hijos. Por ello es que como no tenemos una situación definida, no sé cuanto tendría que pagar a Hacienda y plusvalía..vivo en un pueblo de 23000 habitantes en Alicante, mi padre autónomo no recibe ni un duro y le estoy dando de comer yo y mi madre (divorciados) subsiste gracias a 250€ de paro que se le acaba el próximo año. Mi hermano también avalista ya te lo comenté. Te estaría enormemente agradecida si pudieras ayudarme. Gracias

  • Teresa dice:

    Hola Jorge, gracias por estar hay. Te cuento mi caso a ver si me pones un poco de luz y me quitas la inquietud. Compre una casita en Febrero del 2008 por 100.000€, crédito concedido por lo que es hoy caja mar.(Todo los ahorros se lo echamos en reformas, era una pescadería vieja) En Junio del 2013 tuve que dejar de pagar, nos quedamos en paro y hoy en día mi ex marido (en este tiempo me he separado legalmente) cobra menos de 600€ y yo solo la pensión que me da mi ex marido por mi hija de 12 años de 180€ aunque en octubre de este año terminé de cobrar el RAI (426€). El préstamo es de los dos.(Esto es en Benaguasil unos 11000 habitantes) Le debemos al banco entre lo que faltaba, intereses de demora y ordinarios: 84.913,18 Euros Nos hace una quita contable incluyendo los interés de demora y ordinarios de: 24.132,33 Euros Por lo que nos la tasaron y nos hace un contrato de compraventa por: 60.780,85 Euros Me ha mandado un borrador el banco donde me dice que me alquila la casa por 120€, que yo tengo que pagar todos los gatos incluyendo el IBI, aunque venga a nombre de terceros. También nos dice que tenemos que pagar la plusvalía. Carta de pago que son unos 800€ y me imagino que después hacienda como si hubiéramos hecho una venta. Es correcto que tenga que pagar después de quedarme sin casa, sin ahorros: El plusvalía, la carta de pago, que pasará con hacienda con estos números. MUCHISIMAS GRACIAS

  • maria jose dice:

    A mi marido le hicieron una donación sus padres de un vivienda que luego se transformo en vivienda habitual. Como la casa era antigua se pidió una hipoteca de 60.000 euros para la reforma. NO se pudo hacer frente al pago de la hipoteca ya que a mi en nómina me aparece una cantidad pero lo que me pagan es otra. El se quedo en paro y ya no cobra nada ni ayuda ni prestaciones. Al pedir una beca para mi hija nos enteramos que había que haber hecho la declaración de IRPF .No tenemos apenas para comer ya que estamos pagando un alquiler. Mi pregunta es la declaración teníamos que haberla hecho el año pasado? Como pagamos a hacienda? que podemos hacer?

  • Mónica dice:

    Buenas noches,intentaré resumir mi caso haber si me pueden dar un poco de luz. Soy de La Coruña y debo 90.000 euros de hipoteca, sólo tengo de ingresos la pensión de alimentos de mi ex marido que es de 300 euros por dos niños. Hasta ahora pague la hipoteca, pero cómo veo que no le voy a poder hacer frente solicite una dacion en pago, y en principio me la conceden y me dan la opción de quedarme en el piso con un alquiler social. Ahora las preguntas: tendré que pagar a hacienda por la dacion?. Quien pagará la contribución y la comunidad cuando yo sea inquilina? El banco o yo? El día de mañana podré pedir otra hipoteca si mi vida cambia o quedaré de morosa toda la vida? muchas gracias y perdón por el rollo….

  • Alexis. dice:

    Buenos días! mi pregunta es si tengo ganancia o pérdida patrimonial, y cuanto nos saldría a pagar a hacienda a cada uno de los 5 titulares que somos del préstamo hipotecario y del 20% de la vivienda según consta en escritura de compra, en el caso de que sea ganancia patrimonial? a continuación les doy toda la información:

    la vivienda fue comprada en el año 2005, era una vivienda de protección oficial y se liberaba en el año 2016. Escritura de compra 88.000 Euros. Escritura de Préstamo Hipotecario 226.000 Euros Gastos de impuestos y otros por la compra 14.000 Euros.

    Tasación para conceder Dación en Pago con extinción total de la deuda 143.000 Euros. Deuda total a la firma de la dación en pago con extinción total de la deuda 247.000 euros (esto es lo que se debía a la entidad financiera + intereses de demora + cuotas mensuales no pagadas)

    la Dación fue firmada en Agosto del 2013. Esta Dación no se hizo con el código de buenas prácticas, ya que la entidad financiera no estaba inscrita para hacer las daciones por el código de buenas prácticas y porque no ha querido inscribirse y hacerla por esa forma. somos 5 titulares del préstamo. la dación en pago que nos ha concedido el banco ha sido por 143.000 Euros.

    Por Favor les pido que me digan si hay ganancia o pérdida patrimonial y que calculen cuanto me saldría a pagar en el caso que fuera Ganancia Patrimonial, para saber cuanto sale, y aprender ha calcularlo.

    Les estoy muy agradecido de antemano, Muchas gracias¡ Alexis.

  • Eva dice:

    Buenos días, agradecería de corazón que me ayudarais con el tema de hacer una dación en pago en septiembre de 2013 de nuestra vivienda, he oído y leído muchas cosas sobre el tema pero aun así quisiera aclara nuestro tema para saber que puedo encontrarme en la declaración del ejercicio 2013,mi ex-pareja y yo, compramos la vivienda en enero de 2006 por valor de 159.200€ más el 7% iva quedándose en 170.344€, el banco nos concede un préstamo por el importe de 177.278,95€, para la adquisición de la vivienda y otros gastos asociados a la operación,en el año 2011 solicitamos un año de aplazamiento de cuota la cual nos conceden, en el año 2012 hacemos una ampliación y novación de hipoteca por valor de 5.599,55€, quedándose la deuda en 161.400,45€, en el año 2013 no podemos hacer frente a los pagos y decidimos junto al banco realizar la dación en pago, la deuda en septiembre asciende a 179.602,01€ ,y el banco adquiere la vivienda por 113.732,66€, en consecuencia de la dación queda subsistente la cantidad de 65.869,35€, la cual el banco condona en el mismo acto, 55.869,35€ sobre el saldo resultante tras la dación, dejándonos un cumplimiento personal e individual del pago de 5.000€ a cada uno, sin devengo de intereses, seguidamente me remiten al ayuntamiento para realizar el pago de plusvalía ( pedí que se dividiera )y que asciende a 335,01€ (solamente una parte) a fecha de 1 de noviembre realizo el pago de ello, ahora bien, desde mi punto de vista son perdidas patrimoniales, pero algunas personas me aseguran que me tocara pagar a mi a hacienda y aquí viene mi gran miedo sinceramente, si pueden ayudarme a aclararme así podre saber que me depara hacienda. estoy soltera, cobrando subsidio por desempleo,con dos hijas a mi cargo y sin pensión de alimentos para ellas, ya que el papa carece de ingresos (demostrable), solamente espero que después de todo lo que hemos pagado y encima nos quedamos sin vivienda, no sigamos teniendo deudas a mayores con hacienda, creo que ya es suficiente lo que ha pasado, como para que una familia así, Muchísimas gracias de antemano, un saludo

  • Luis dice:

    Para todos: La ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre el Valor de Adquisición de la vivienda y el Valor total de la Deuda pendiente que se cancela. En verdad, la resta es al revés, osea, V.D. (en el caso de Jorge 110.000€, podría haber sido peor, si te hubiesen considerado toda deuda pendiente, más intereses, más demoras, más gastos hasta 5% de abogados) Incluso Hacienda podría tomar como Valor el de Tasación si fuera mayor, en el caso de Jorge 94.941 no porque es menor) – menos el Valor de Adquisición (35.000€) incluyendo impuestos (IVA o AJDTP) y reformas (necesitamos facturas), estos valores hay que actualizarlos según una tabla en función del año de pago.

    En cuanto al IVTNU (plusvalía) hay que pedir al ayuntamiento que nos lo subvencione. Hay modelo de carta (y muchas cosas más) en cualquier Plataforma de Afectados por la Hipoteca.

  • amarat dice:

    ola en junio de 2013 hice una daccion en pago sin acogerme a nada una daccion normal i hoy mayo 2014 sigo luchando para que me quiten la plusvalia ya que estoi en exclusion social dicen que no hay nada que yo me pueda acoger ni ley ni nada sime pudieras ayudar i decirme que pasos debo de dar., nose si esto es todo igual al ser andalucia o diferencia si es cadiz huelva por ejenplo si le quitan a alguien la plusvalia en san roque cadiz la tienen que quitar en algeciras en la misma situacion economica o tiene que ver el partido politico que alla nose que acer gracias

  • Maria dice:

    Buenos dias, El año pasado entregué mi piso en dación por pago. Ahora Hacienda me reclama el IRPF, pero tengo una duda muy importante. Debido a problemas familiares me he separado de mi marido durante la dación. El piso es de mi titularidad, solo va a mi nombre pero la hipoteca estaba a nombre de los dos. Mi pregunta es, a quien le corresponde pagar el IRPF? a los dos o solo a mi? Y si yo he saldado su deuda con el banco con mi propiedad, debe abonarme el de alguna manera lo que le he pagado ? Vivo en Catalunya , régimen de separación de bienes y legalmente seguimos casados, no hemos hecho el divorcio.

  • […] su casa por no poder pagar la hipoteca, pues la norma tributaria venía a interpretar que con la dación en pago lograban plusvalías y además de perder la vivienda tenían que pagar a Hacienda por ello. De […]

  • Teresa dice:

    Necesito ayuda, en mayo del 2009 realizamos una dacion en pago y además nos quedo una deuda de 25.000 euros. Me reclama Hacienda 18.800 euros, y me acaba de embargar la nómina. Mi ingreso es lo único que entra en casa y tengo dos hijos de 6 y 2 años. No sé que hacer, impotencia total. Si alguien me puede ayudar u orientar. Gracias.( Que injusticia que la reforma de la ley no abarque mi caso, siendo lo mismo en el 2009 que actualmente.)

  • JAIME GONZALEZ CABRERA dice:

    me subastaron la finca, y el ayuntamineto me reclama la plus valia, la estoy pagando cada mes,pero dudo que sea licito pagar una plas valia, si no me he beneficiado de la venta,pues me la han quitado.lo justo es que pague el banco que se la he quedado. ruego me asesoren gracias

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