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Las cláusulas suelo y techo, la protección al deudor hipotecario (I)

Jose Luis Villar Fornos

Dentro del recorrido que estamos realizando por la Ley 1/2013, de 14 de Mayo de reforma hipotecaria hoy queremos detenernos en uno de los temas de más incidencia sobre cualquier deudor hipotecario, las cláusulas suelo y techo en las hipotecas.

En principio hay que hacer una reflexión general. Dentro de la nueva Ley poco se menciona, como veremos, a éste aspecto. En efecto, este es quizá el reflejo mas significativo de lo que algunos especialistas denominan concepto “pasapalabra” de la Ley, término acuñado por Carmen Senés, profesora de Derecho Procesal, y que comparto al cien por cien. En efecto, la Ley es una especie de “brindis al sol” por parte del legislador que “pasa el muerto” a Jueces y Notarios.

Y en este contexto, por tanto, toma especial interés la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo en donde se determinan los conceptos de las mismas y su legalidad o ilegalidad.

Pero huyendo de toda reflexión técnica y farragosa, empezaremos por lo que a usted lector y titular de una hipoteca le interesa.

Concepto de Cláusula Suelo

La cláusula suelo es una estipulación contenida en la escritura de hipoteca a interés variable por la que se fija el tipo mínimo del mismo que el hipotecado deberá de pagar en todo caso. O lo que es lo mismo, se trata de aquel interés mínimo, generalmente oscila entre el 3% y el 5%, que el hipotecado siempre deberá pagar a la entidad financiera, al margen de cómo pueda evolucionar el Euribor o tipo de referencia pactado, hasta el vencimiento y cancelación de todo el préstamo hipotecario.

En una palabra, si usted ha firmado una hipoteca con tipo de interés variable a Euribor mas un diferencial y que hoy en día, a tenor del mercado, puede fluctuar entre el 0,75% y el 1,50%, gracias a esa cláusula su entidad financiera le cobrará como mínimo el doble de lo que le correspondería .

Y, lógicamente, usted se preguntará: ¿Si yo firmé una hipoteca a interés variable?. Pues es verdad, pero con matices, ya que dentro de su interminable e ininteligible escritura existía la última maldad de su entidad financiera: la cláusula suelo, que, en determinados supuestos, convierte su hipoteca variable en una simple hipoteca a un interés fijo mucho mayor. Y así lo reconoce la propia Sentencia del Tribunal Supremo del 9 de Mayo antes aludida y de la que hablaremos largo y tendido en estos artículos.

Concepto de cláusula techo

La cláusula techo es todo lo contrario. La cláusula techo actúa a la inversa, esto es, ante las posibles evoluciones al alza del indicador de referencia y para, supuestamente, proteger al deudor hipotecario frente a sus subidas, quien por mucho que suba el indicador sólo pagará el tipo de interés máximo pactado en la escritura.

Y señalo lo de supuestamente, porque en la práctica bancaria se ha vendido siempre como un contrapeso a las cláusulas suelo en beneficio del cliente.

Pero, ¿realmente creen que es así?, veamos un ejemplo. Tomemos como base un hipoteca genérica a Euribor mas un diferencial del 1 % o 1,50%. Lo normal, como hemos dicho, es que la cláusula suelo mantenga un tipo de interés mínimo del 3% al 5%, y una cláusula techo que oscilaría entre el 12% y el 17%, aunque puedo asegurar que he visto cláusulas techo mucho más altas.

Si tenemos en cuenta que desde la fundación del Euribor el tipo máximo ha sido del 5,67%, es evidente que hay más posibilidades de que baje del 3% a que suba del 12%. Independientemente del hecho de que si se alcanzaran dichas cifras, el caos hipotecario que se produciría sería de consecuencias incalculables.

Por lo tanto, el concepto de cláusula techo como “protección al deudor”, cuando menos parece jocoso.

¿Son legales?

Pues realmente sí son legales, y aunque en la Ley se pase de puntillas sobre el tema, es el Tribunal Supremo en su sentencia quien admite, en principio, la legalidad de las cláusulas basándose fundamentalmente en el principio jurídico de libertad de contratación de las partes. Aunque luego matiza señalando que siempre y cuando se den los supuestos de claridad y transparencia suficiente. Y este nuevo concepto introducido por nuestro Alto Tribunal, merece un estudio pormenorizado del mismo que realizaremos en los siguientes artículos.

¿Que puedo hacer?

Si usted es cliente de BBVA, NovaCaixaGalicia o Cajamar que son las tres entidades señaladas en la sentencia, y firmó su hipoteca antes del 2010 conteniendo cláusula suelo. Lo primero que pueden hacer es imprimir los más de 100 folios que contiene la sentencia y que pueden obtener en el enlace que incluimos al comienzo del artículo (pueden hacerlo a doble cara, siempre es más barato), ir a su entidad bancaria y con la mejor de sus sonrisas, colocarla encima de la mesa y, como el empleado de turno no tiene la culpa de nada, muy al contrario, se lo aseguro, decirle “Dile a tus jefes que por las buenas o por las malas”. Y cuanto antes mejor porque no estamos hablando de un tema baladí dado que, según los expertos, el ahorro anual puede oscilar entre los 500 y los 3.000 euros.

¿Y si mi hipoteca es con otra entidad?, pues en principio lo mismo, pero como los requisitos señalados por el Tribunal Supremo habría que estudiarlos caso por caso, lo siento, pero tendrán que esperar a la próxima entrega en donde analizaremos con detalle los mismos y daremos las soluciones más útiles con los casos prácticos que sean necesarios, como es costumbre en Capitalibre.