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El Rincón del Inversor: Hipotecas multidivisa

David Pazos Carballal

Quizá para una familia media española, una de las inversiones más importantes de sus vidas es la vivienda, conseguir financiación no siempre ha sido fácil, y el precio de la misma podía complicar la tan ansiada adquisición de un hogar en propiedad.

En la banca no solo se han dado casos de mala praxis con las conocidas preferentes, quizá son más sonados los casos de un mal asesoramiento cuando se trata de productos de ahorro, pues son los casos más sangrantes, en los que el ahorrador o pequeño inversor acaba perdiendo sus ahorros por confiar en quien le recomendó un producto no adecuado para su perfil. Pero no exentos de productos tóxicos han estado aquellos productos ligados a la financiación, en este mismo medio hemos hablado de los swaps o coberturas de tipos de interés. Hoy comentaremos otro producto de financiación que ha dejado mal parados a muchos, se tratan de las hipotecas en divisa extranjera.

En un contexto de burbuja inmobiliaria a punto de estallar en la que todo el mundo quería comprar, invertir en ladrillo, y quizás revender para dar el pelotazo, muchas de estas adquisiciones eran irremediablemente financiadas por los bancos, con un Euribor en septiembre de 2008 en el 5,384%, financiarse en euros resultaba cada vez más caro. Bajo este marco muchos decidieron endeudarse e hipotecarse en divisas extranjeras, una de las favoritas fue el Yen japonés.

Los tipos de interés en Japón eran bajos, y previsiblemente una moneda fuerte como el Euro no iba a perder competitividad en favor del Yen. Esto hizo que los más osados decidieran arriesgarse, y con la premisa de ahorrarse mucho dinero, contratar una hipoteca denominada en la moneda del país nipón.

Cuando contratamos una hipoteca en una divisa distinta de la que obtenemos nuestros ingresos habituales, corremos dos riesgos:

Mientras las cosas no empeoraron demasiado en Europa no hubo grandes problemas, pero a partir del 2008, momento en el que la paridad Euro/Yen era de 169,29 (julio de 2008) las cosas comenzaron a empeorar, la crisis empezó a azotar Europa convirtiendo el Euro en una moneda mucho más débil frente al Yen.

¿Qué les sucedió a aquellos que se habían endeudado en Yenes? Que su deuda había aumentado considerablemente. Pongamos un ejemplo de ello (en el ejemplo obviaremos el pago de intereses):

Manuel necesita 100.000 € para comprar una casa, con un tipo de Euribor alto, decide hipotecarse en Yenes para abaratar la operación. En este momento el Yen está muy devaluado frente al Euro, por cada Euro nos dan 169,29 ¥; por lo tanto para comprar la casa necesitamos un préstamo de 16.929.000 ¥, que devolverá en 25 años.

¿Con qué problema se encuentra Manuel al llegar a junio de 2011? La paridad EUR/YEN ha cambiado bastante, situándose en 108,2¥ por cada euro. Tras haber hecho amortizaciones estos años, a Manuel le queda todavía una deuda por pagar de 14.220.360 ¥, ¿Cuánto supone en euros a día de hoy? 14.220.360 / 108,2 = 131.426,62 €. Sí, tras haber estado varios años amortizando su préstamo, Manuel debe más en junio del 2011 que en el primer día de contratar su hipoteca. Por suerte para los afectados, en el último año se ido recuperando la fortaleza del Euro frente al Yen.

En esta situación se han visto numerosas familias, algunas por dejarse mal aconsejar, otras por desconocimiento, y seguramente algunas personas se creyeron más listos que el vecino por ahorrarse a priori muchísimo dinero en su hipoteca, habrá múltiples casos. Este mismo mes ha salido una sentencia en la que los afectados dependiendo del caso podrán solicitar la nulidad del contrato de préstamo.

Mi consejo a la hora de endeudarse al largo plazo, es intentar minimizar los riesgos, pensar que la economía es cíclica y que lo que hoy vale, mañana ya no valdrá. Que los tipos cambian, las paridades de tipos de cambio también. Quizá es preferible pagar un tipo de interés más alto y dormir por las noches, y no estar al borde de una úlcera cada día que se devalúa el Euro.

¿Conoces a alguien que se haya hipotecado en divisas? ¿Alguna vez pensaste en hacerlo? Esperamos tus comentarios