¿Cuántas veces hemos oído todos la siguiente frase? : ”Tengo un piso vacío desde hace años, no me fío de alquilarlo por que los derechos son siempre del inquilino, si no pagan solo te queda rezar para que lo hagan” o también ”si no te pagan que haces, ¿esperar dos años para que desaloje y rezar para no encontrarte el piso sin muchos destrozos?”. Tanto en la calle como en los medios de comunicación era reiterado el comentario.
Pero también hemos escuchado multitud de veces la frase contraria : ”Yo alquilaría una vivienda, pero lo que no puede ser es que me pidan “el oro y el moro” por un piso interior y de cuarenta metros cuadrados”
Este modo de proceder ha producido durante años una fuerte restricción en el parque inmobiliario en alquiler que, con la ley de oferta y demanda, hubiera facilitado el acceso a una vivienda a jóvenes y familias con pocos recursos en lugar de lanzarse, en muchos casos inconscientemente o influenciados por las propias entidades bancarias, a una hipoteca abusiva. Así como reducir la tan manida especulación inmobiliaria y el aumento, hasta un límite excedido en muchos casos, del riesgo bancario hipotecario que ha producido, en gran medida, la crisis financiera actual.
En efecto, en España muchos propietarios no quieren alquilar sus viviendas por miedo a tropezar con inquilinos morosos y enzarzarse en un largo proceso judicial, independientemente que hoy en día, identificar si un futuro inquilino es moroso no es tarea fácil, por ello los arrendadores se blindan pidiendo fianzas excesivas, depósitos e, incluso, avales bancarios, con la dificultad que ello supone para el arrendatario.
Éste es uno de los grandes problemas en que se encuentra el mercado de alquiler en nuestro país y, aunque el parque de viviendas en esta situación ha pasado del 9% al 20% en los últimos diez años, aún se encuentra muy por debajo de la media europea.
Para solucionar el problema, el Gobierno, a propuesta del Ministerio de Fomento, aprobó el proyecto de Ley de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler, cuyo objetivo principal es, según el propio gobierno, “dar garantías” a los propietarios para que saquen sus viviendas al mercado.
Independientemente de otras novedades recogidas en la Ley ( por ejemplo, los plazos y condiciones del preaviso del propietario al inquilino en caso de necesitar la vivienda para uso propio o para el caso de compraventa – dos mes y un mes respectivamente -, la posibilidad de pacto en cuanto a la revisión anual de la renta distinto a los índices de inflacción, mayores facilidades al inquilino para realizar reformas en la vivienda en determinados casos como la minusvalía, etc.), los dos aspectos que seguro van a dar más que hablar son la reforma del desahucio exprés y, fundamentalmente, la creación de un fichero de inquilinos morosos.
Dejando a un lado el tema del desahucio exprés para un próximo artículo, por la complejidad y transcendencia que tiene, vamos a centrarnos en la principal novedad como es la creación de un Registro de Sentencias Firmes de Impagos de Rentas de Alquiler cuyo objetivo principal, según la propia Ley, es de
”prevención y control”, para incrementar la seguridad del arrendador que se ha visto obligado a acudir a la Justicia y al que se le ha dado la razón, para evitar que quienes ponen inmuebles en el mercado contraten con quienes han tenido el antecedente de obligar a un arrendador a acudir al auxilio judicial o arbitral
Pero ¿En que va a consistir dicho Registro? ¿Que problemas y suspicacias puede plantear?
Dentro del primer apartado, podemos señalar los siguientes aspectos:
– Quienes pueden acceder a él. Podrán acceder al mismo los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento, sean personas físicas o jurídicas.
– Que documentación han de presentar para consultar al Registro. Se deberá presentar un propuesta de contrato de arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a los datos que consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho arrendatario.
– Cómo se dará de alta al arrendatario incumplidor. Serán el Secretario Judicial o, en su caso, los órganos de arbitraje competentes quienes deberán remitir al Registro la información de todos los ciudadanos que hayan sido condenados en firme, judicialmente en un desahucio o por la vía del laudo arbitral, por no haber cumplido sus obligaciones de pago.
– De qué modo se podrá dar de baja a un arrendatario en el Registro. Existen dos modos de conseguir la baja en los asientos del Registro, bien a requerimiento del deudor cuando haya satisfecho la deuda por la que fue condenado, bien por mero plazo de caducidad una vez transcurridos seis años desde la inscripción.
– De qué forma y con qué medios se desarrollara este Registro. Pues bien, en este punto tan importante, la ley se remite a un futuro decreto para su regulación. Es decir, estamos como en la mayoría de las últimas leyes presentadas por el Gobierno, mucho principio y poco desarrollo.
Dentro del segundo apartado podemos señalar los siguientes aspectos:
– En primer lugar, la existencia en el mercado de empresas privadas que ya realizan esta misión y que se han mostrado totalmente en desacuerdo con la medida, así portavoces del Fichero de Inquilinos Morosos Ibérica (FIM Ibérica) señalan que se trata de una competencia desleal, que supone aplicar unos recursos públicos innecesarios y que sólo conseguirá saturar aún mas los juzgados. En la misma línea se han mostrado otras empresas del sector como Experian, Asnef o Ibercheck. Aunque no sabemos si me mueven mas por intereses económicos propios o por los de defensa del arrendador ya que existen otros Registros Oficiales de gran tradición en España (Propiedad, Mercantil, etc.) y dan un valor a sus datos mucho mas garantísta.
– Por otra parte, la compatibilidad o no de éste Registro con la LOPD, independientemente que la Agencia Española de Protección de datos ha señalado que era pronto para hacer una valoración de la norma, aunque velarán para garantizar que no vulnera la ley actual. Hay que tener en cuenta que, como señalan algunos expertos jurídicos, la exigencia de LOPD de la existencia de un deuda cierta, vencida exigible y que se haya practicado un requerimiento previo de pago, se cumple en este caso
– Y en tercer lugar, la más importante dada la situación actual, cabe preguntarse:
La existencia del Registro, ¿impedirá a las personas desahuciadas a volver a tener una casa al no existir un parque público de viviendas?
Vosotros, como siempre opinais
Muchos propietarios se muestran indecisos por poner su vivienda en alquiler por el miedo de encontrarse con un inquilino moroso. Pero existen mecanismos de seguridad para protegerse de los impagos. El seguro de impago es la medida más común, ya que cubrirá los gastos de las mensualidades que no se cobren
Efectivamente, es el método mas fiable, mas recomendable y, sobretodo, a la larga mas cómodo para asegurarse del inquilino moroso. Incluso pienso que en los seguros como los que comercializáis vosotros el nuevo registro os puede ser de utilidad, cuanta mas información a la hora de asegurar el riesgo supongo que mucho mejor.
Gracias por el comentario, un abrazo
El problema viene cuando además hay destrozos, y no queda otra que ir a juicio (te lo cubra o no el seguro). Lo peor (y triste) es cuando a pesar de tener una acta notarial (es decir, ir acompañado de un notario la primera vez que se abre el piso tras el fin del alquiler o desahucio y que éste de fe de los desperfectos y haga una lista), vas a juicio y que por el simple motivo de que el inquilino que te lo ha destrozado diga ante el juez “es mentira, yo no hice eso, lo encontré así”, pierdas el juicio y debas pagar tu las reparaciones (y costes del juicio si no te lo cubre el seguro).
Ah, y no hablo por hablar, nos pasó a mí y a mi familia 🙁