Para cerrar el ciclo de artículos anteriores sobre las medidas de impulso al mercado de alquiler en España, debemos hacer referencia a los beneficios fiscales para los arrendadores, en determinados supuestos. En efecto, tanto a través de la llamada “Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento de Alquiler de Viviendas” como en la Ley 16/2012 de 27 de Diciembre de Medidas Tributarias, el Ejecutivo quiere canalizar el ahorro privado hacia la inversión en inmuebles, según palabras del Secretario de Estado de Hacienda, Miguel Ferré.
De éste modo, por un lado, se facilita a las empresas acceder al régimen fiscal especial de arrendamientos que permite una bonificación de hasta el 90% en el Impuesto de Sociedades, siempre que tengan disponibles al menos ocho viviendas durante tres años. Igualmente, por otro lado, se extiende la exención por alquileres a la Renta de los No Residentes, pudiendo llegar hasta el 100%.
Pero lo verdaderamente importante es el nuevo régimen legal y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario -en adelante SOCIMI- que permita un relanzamiento del mercado de alquiler. Pero, ¿en qué consisten estas sociedades? ¿cuáles son los requisitos para su constitución y funcionamiento? y ¿Cuáles son sus nuevos beneficios fiscales?.
– Concepto
Las SOCEMI son un vehículo de inversión destinado al mercado inmobiliario, creado por la Ley 11/2009 con el propósito de impulsar el mercado del alquiler y 
facilitar el acceso de los ciudadanos a la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, a imagen y semejanza de los REIT -Real Estate Investment Trust- de otros paises de nuestro entorno, como en EE.UU. o Reino Unido en donde funcionan desde los años sesenta.
Sin embargo la regulación del 2009 no consiguió el éxito esperado en la creación de las SOCEMI, tanto por la crisis inmobiliaria y financiera como, fundamentalmente, por su tratamiento fiscal del 19% que se aplicaba a estas Sociedades a diferencia de los Reit de otros paises lo que traía como consecuencia el nulo interés de los mercados a la hora de invertir y ha provocado la actual modificación.
– Requisitos de Constitución y Funcionamiento
Respecto a este apartado diferenciaremos entre los requisitos previos de constitución, los requisitos inmobiliarios y los requisitos financieros.
– Requisitos Previos
Entre ellos, el primero será la estructuración de la SOCIMI – figura jurídica de S.A., con capital totalmente desembolsado, acciones representadas mediante anotaciones en cuenta y de libre transmisibilidad-, así como un plan de negocio previo a su constitución en donde se se dimensionarán los inmuebles en rentabilidad.
Y el segundo será su lanzamiento al MAB-Mercado Alternativo Bursátil- cumpliendo todos sus requisitos, dado que es indispensable que estas Sociedades coticen en el mismo.
– Requisitos inmobiliarios
El 80% del activo deberá estar compuesto por inmuebles en alquiler, que deben de estar, al menos tres años dentro del balance de la SOCIMI, y como máximo sólo uno puede no estar alquilado y el incumplimiento de este requisito anulará cualquier beneficio fiscal; por solares con proyectos determinados de alquiler, que deben de ponerse en rentabilidad en un plazo máximo de tres años; o por participaciones en otras SOCIMIs o REITs extranjeras.
En todo caso, la localización de los inmuebles puede ser nacional o internacional.
– Requisitos financieros
Su Capital Mínimo ahora será de 5 millones de euros y tiene la obligatoriedad de repartir dividendos del siguiente modo: al menos el 80% de los rendimientos obtenidos por las rentas, el 50% de las plusvalías y el 100% de los rendimientos obtenidos de otras SOCIMIs.
Por otro lado, se suprime el requisito de que la financiación ajena no supere el 70% del activo, por lo que no existen límites de financiación.
– Beneficios Fiscales
Y esta es, quizás, la innovación principal. A partir de ahora las SOCIMI pasan a tributar en el Impuesto de Sociedades al 0%
respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su actividad, equiparando, de éste modo, su tributación a la del resto de sus homólogas europeas. Sólo se puede dar el caso de tributar al 19% sobre el importe de los dividendos, cuando se distribuyan a socios con una participación social igual o superior al 5% y sólo en el caso que dichos socios estén exentos de tributación o lo hagan a un tipo de gravamen inferior al 10%. Dicho gravamen, que reproduce el el modelo del REIT francés, se introduce para evitar la desimposición en el caso de determinados inversores extranjeros.
También señalar que para que puedan obtener el beneficio fiscal deben de estar constituidas y solicitarlo antes del 30 de Septiembre lo que significa que, dada la complejidad de su constitución, sobre todo en los trámites de salida al MAB, estas sociedades deberán ponerse en marcha, como máximo en abril de este año, por lo que el plazo es mínimo.
– Conclusiones
Si bien, como alternativa de inversión particular, tardará en llegar al inversor pequeño, y es incluso recomendable que así sea para tener un poco de historia que permita ver la evolución. No cabe duda que la modificación contribuirá a despertar el interés del mercado permitiendo un mayor movimiento de activos inmobiliarios, la entrada de un volumen importante de capital extranjero de forma estable y no especulativa, y, fundamentalmente, esta optimización fiscal puede ser absorbida por parte de los inquilinos, de tal modo que, mejoren los precios de arrendamiento y accedan más ciudadanos al mercado del alquiler.
