¿Es necesario crear una comunidad de bienes para poder alquilar un local?

Muchas de las actividades que se desarrollan hoy en día se llevan a cabo en locales o establecimientos comerciales. Estos establecimientos o locales pueden pertenecer a un único titular o bien pertenecer conjuntamente a varios titulares.

Cuando nosotros como titulares de un establecimiento o local, nos planteamos alquilar el mismo a un tercero para la explotación de su negocio, la prestación del servicio (El alquiler) así como los rendimientos obtenidos por el mismo originan el devengo de ciertos gravámenes:

El IVA

Es el impuesto que grava la prestación del servicio de arrendamiento, el cual se devenga cuando se alquila un local, pues en dicha actividad se produce uno de los hechos imponibles gravados por el mismo, como es la prestación de un servicio.

Todo gravamen o impuesto tiene un sujeto pasivo, entendiéndose como tal aquel sujeto que realiza la acción constituyéndose como obligado tributario del citado impuesto, quedando desde ese mismo instante obligado a cumplir las obligaciones fiscales derivadas del mismo.

Aquí nos podemos encontrar con varias posibilidades:

• Titularidad: Cuando el local pertenezca a un solo sujeto, en cuyo caso no existirá ninguna duda siendo el individuo o la sociedad propietaria del mismo el que deberá darse de alta mediante el modelo 037 o 036 con el fin de que de forma trimestral pueda cumplir con las diferentes obligaciones fiscales que establezca el impuesto.

• Cotitularidad: es decir el local pertenece a varios sujetos. En este caso tenemos dos opciones:

1. Una sociedad de gananciales En cuyo caso no será necesario la constitución de una comunidad de bienes pues la propia sociedad de gananciales ya constituye una comunidad de bienes de acuerdo a nuestro ordenamiento civil.

2. A un colectivo de individuos (por ejemplo, cuando hay varios herederos) en cuyo caso entendemos que será la comunidad de bienes el sujeto pasivo del impuesto y la obligada a cumplir con las obligaciones fiscales derivadas del devengo del mismo.

En conclusión, solo será necesario la constitución de la comunidad de bienes cuando la propiedad del local pertenezca a un colectivo de individuos teniendo la obligación de tributar a solicitar un numero de identificación fiscal para relacionarse con Hacienda sin que dicho NIF otorgue a esta personalidad jurídica.

El IRPF

El IRPF es el impuesto que grava la obtención de renta por el contribuyente, cuando se alquila un local se presume la onerosidad del mismo y como consecuencia de dicha presunción la obtención de unos rendimientos que originan el devengo del impuesto de la renta sobre las personas físicas.

En este impuesto, al igual que ocurría con el IVA, existe un sujeto pasivo sobre el que recae las distintas obligaciones fiscales. Sin embargo, en este caso, será la persona física el sujeto pasivo ya que, aunque existiese una comunidad de bienes, al ser esta una entidad en régimen de atribución, los rendimientos obtenidos por la misma deberán imputarse a las bases imponibles de sus miembros de acuerdo a su naturaleza.

Puede darse el caso también que el local pertenezca a una sociedad por lo que entraría en juego el impuesto sobre sociedades, pero aquí ya habría varios aspectos a considerar que no entran dentro del objetivo de este artículo.

Por lo tanto, siempre que vayamos a alquilar un local deberemos de identificar el sujeto pasivo del impuesto, con el objeto de cumplir con nuestras obligaciones fiscales, pues no es lo mismo que este pertenezca a un solo individuo, a una sociedad de gananciales, a varios herederos o bien a una sociedad.