Como muchos de vosotr@s sabéis, o deberíais, en España las hipotecas tienen una doble garantía, la garantía hipotecaria y la garantía personal. ¿Qué supone esto? Que en el caso de que no podamos pagar las cuotas del préstamo hipotecario, el banco subastará el inmueble, y con lo recaudado en la subasta cubrirá la deuda pendiente, pero ¿si tras subastar el inmueble no cubrimos la totalidad de la deuda? Ahí entra la denominada garantía personal, la deuda restante no cubierta tras la subasta del inmueble, debemos pagarla con todos nuestros bienes presentes y futuros, por lo que seguiremos pagando una deuda contraída por la adquisición de un bien que ya no poseemos. El juego es así, es importante conocerlo, y si no nos gusta tenemos que buscar otras alternativas para no entrar en él.
Cabe comentar también que en la gran mayoría de préstamos hipotecarios la forma de amortización es mediante cuota constante revisable, o también conocido como método francés, esto hace que los primeros años de la hipoteca nuestra cuota se componga de mayor parte de intereses y menor parte de amortización de capital, por lo que en los primeros años de la hipoteca es cuando menos rebajamos la deuda y estamos más expuestos a la posibilidad de que la subasta del inmueble no cubra la totalidad de la misma.
Tras el incremento del número de desaucios y la alarma social que esto genera, el gobierno se ha planteado hacer reformas en la ley hipotecaria, como ya hace mes comentamos en este mismo medio. Tras realizar un análisis de las propuestas el Partido Popular no admite la dación en pago, pero si admitirá rebajar la deuda pendiente, la cual se amortizará en unos plazos.
El planteamiento es que la parte de deuda pendiente que nos quede tras la subasta del inmueble pueda ser reducida a tan solo al 65% a amortizar en 5 años, o al 80% a amortizar en 10 años. A esto hay que añadirle el tipo de interés legal del dinero. Cumpliendo esto, quedará saldada nuestra deuda con el banco.
El juego hipotecario es un juego peligroso como podéis observar, hay que tener muy claras las normas del mismo para no llevarnos sorpresas. La aplicación de la dación en pago desde mi punto de vista no sería positiva para el mercado crediticio español, pues incrementaría mucho más el riesgo y como consecuencia el precio de la hipoteca o la facilidad de que nos concedan una.
Actualmente existe un producto que contempla la dación en pago, esta es la Hipoteca sin Más comercializada por Bankinter, en este préstamo hipotecario la única garantía contra el banco es la del propio inmueble. Por lo que no es necesario impulsar por ley este funcionamiento de las hipotecas, sino los propios bancos, deberían ser, ajustando sus criterios de riesgo, los encargados de llegar a sus clientes esta posibilidad. Personalmente, desconozco el número de concesión de hipotecas de esta clase que ha realizado Bankinter, pero en una entrevista realizada a Jacobo Diaz, responsable de Productos y Mercados y miembro del Comité de Dirección de Bankinter, la respuesta a una de las preguntas puede darnos una orientación:
P: ¿Cómo ha evolucionado el porcentaje de rechazo de créditos de Bankinter? De cada 100 peticiones ¿cuántas no se atienden?
R: La evolución de este indicador no sirve de mucho. Hay que tener en cuenta que la situación ha cambiado: la demanda ha caído mucho y los precios de las hipotecas se han encarecido. Hay menos gentes que quiere y puede adquirir una vivienda y, además, los diferenciales de las hipotecas han aumentado. Recordemos que en 2012 se vendieron apenas 325.000 viviendas, frente a las 560.000 de 2008 y las 916.000 de 2006.
Además, en Bankinter estamos en un proceso para reducir el peso de las hipotecas residenciales en el balance, para dar más espacio a la banca de empresa. Es un proceso que nos ayudará a equilibrar el balance y a mejorar los márgenes. Pero nuestros criterios para conceder hipotecas no ha cambiado, hemos sido y somos prudentes.
Yo personalmente, creo que no se han comercializado muchas hipotecas exclusivamente con garantía hipotecaria.
¿Y tú que opinas sobre la dación en pago?
Gran artículo David, de los pocos que he leído últimamente que se aleja de las alharacas demagogicas tan en uso en este tema. Además de lo que tu comentas sobre la influencia de la dación en pago retroactiva en el sistema bancario, añadiría dos puntualizaciones: 1.- Siempre tiene que prevalecer el principio supremo en cualquier régimen de libertades como es el de la Seguridad Jurídica, Y, en mi modesta opinión, el carácter retroactivo lo conculca claramente.
2.- Cuidado, por que ya hay ciertos Banco-Cajas que están incluyendo en sus hipotecas una clausula de renuncia expresa a la dación.