El debate hipotecario: ¿Qué cambios traerá la nueva normativa?

El debate hipotecario: ¿Qué cambios traerá la nueva normativa?

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Después de muchos meses de debates y opiniones de todos los gustos y colores, la nueva Ley de Reforma Hipotecaria está alcanzando, con su aprobación en el pleno del Senado, los últimos tramos para su entrada en vigor definitiva. A la vista del camino parlamentario recorrido, ya nos podemos preguntar, sin el menor margen de error, ¿cuáles son las novedades que la reforma que aporta? ¿En qué aspectos sale reforzado el deudor? ¿Traerá consecuencias en el sector inmobiliario? Estas y otras preguntas intentaremos desglosar en ésta entrada.

Proceso desahucio

El pasado día 8, el pleno del Senado ha aprobado el Proyecto de Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, o comunmente denominada de Reforma Hipotecaria con 142 votos a favor, 94 en contra y 2 abstenciones , de tal modo que el texto salido de la Cámara Alta será el definitivo que entrará en vigor, previsiblemente, en el próximo mes de junio.

Independientemente de que tratemos más profusamente algunos de sus apartados en artículos posteriores, hoy queremos señalar, desde un aspecto general, los principios fundamentales de estas novedades.

Principios Generales

Lo primero que hay que señalar es que no se trata de un texto de nueva planta, sino que desarrollando el Real Decreto Ley 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes para la protección de los deudores hipotecarios, se dedica a modificar hasta siete normas legales vigentes incluida la propia Ley Hipotecaria o la Ley de Enjuiciamiento Civil.

De forma esquemática, podemos señalar como principales novedades, las contenidas en el siguiente cuadro:

Concepto En la actualidad Tras la reforma
Límite a los intereses de demora No existe 3 veces el tipo de interés legal del dinero
Capitalización de intereses de demora Si es legal No es legal
Mínimo de plazos impagados para la ejecución 1 cuota 3 cuotas
Alegación de cláusulas abusivas No es posible Se admite
Quitas de la deuda No se admiten Se admiten bajo ciertas condiciones
Limitación al porcentaje de capital No existe En ningún caso podrá sobrepasar el 80% del valor de tasación
Plazo máximo de hipoteca 40 años 30 años
Posibilidad plan de refinanciación A juicio exclusivo de la entidad financiera Limitaciones legales a la negativa de la entidad financiera
Rescate anticipado Planes de Pensiones No se contemplaba Admitida la posibilidad del rescate anticipado
Información previa Bastaba con la firma de la oferta vinculante Se crean nuevos requisitos en garantía del deudor
Participación en la revalorización de la vivienda ejecutada No se admite El deudor tiene derecho a beneficiarse
Venta extrajudicial Se admite en determinados casos Se refuerza y se amplia el régimen de venta

Éste es un pequeño resumen de las novedades más importantes de la nueva Ley. Pero supongo que en una primera lectura de las mismas se preguntarán: Y de la dación en pago ¿qué? Pues la dación en pago, universal y retroactiva como pedía la ILP, ni está ni se le espera. No vamos a entrar ahora, lo dejaremos para los artículos posteriores, en una discusión de los pros y los contras de ésta medida, aunque evitando las posturas demagógicas tan habituales en los últimos tiempos, hay que señalar que dentro del mundo jurídico y económico se ha estado poniendo el énfasis en la imposibilidad de adoptar esta medida. Pero como digo lo dejaremos para artículos posteriores como la repercusión fiscal de ésta figura en los casos en que ya se ha producido.

Aspectos mas significativos

Las medidas adoptadas van todas en la misma dirección: el beneficio del prestatario, y los elementos en donde se producen más cambios a favor de éste serían los siguientes:

Intereses de demora

Como dijimos antes, se limitan los intereses de demora a tres veces el interés legal del dinero. De tal modo que, dado que para el 2013 el mismo ha quedado fijado en el 4%, los intereses de demora no pueden exceder del 12% frente al 20% o, incluso, el 25% en algunos casos.

Sin embargo, y aunque ésta medida no tiene efectos retroactivos, y sólo podrían acogerse a ella las nuevas hipotecas, también se aplica para las existentes que entren en mora desde la publicación de la Ley, y esto es importante.

Cláusulas abusivas

Éste es un tema que ha levantado gran polvareda jurídica y mediática desde la publicación por parte del Tribunal de Justicia Europeo de la sentencia del llamado “caso Azziz”.

Pues bien, la Ley intenta solucionar el problema, en primer lugar, dando más facultades a los Notarios en la firma de la operación pudiendo, incluso, detener la misma si observa en la escritura la existencia de alguna de ellas. También, por otro lado se endurece el requisito previo a la firma, de tal modo que ya no basta con la mera firma de la oferta vinculante, como hasta ahora, sino que el propio Banco de España deberá elaborar un formulario que el comprador tendrá que firmar consignando en qué términos ha recibido la información.

En cuanto a las hipotecas ya existentes, es evidente que existe jurisprudencia más que de sobra para poder alegar la existencia de las mismas. El mismo día 9 de Mayo en unas jornadas organizadas por el Tribunal Supremo se señala como conclusión que:

El juez debe actuar “de oficio” para defender al consumidor, que debe estudiarse cada caso concreto, y que las cláusulas abusivas “no vinculan a ningún efecto”.

Paralización de los lanzamientos

En cumplimiento de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, y dada la situación de extrema necesidad existente, hoy en día, en muchas causas, se mantiene la paralización de las ejecuciones hipotecarias, ya contemplada en el R.D.L. de noviembre, en los casos señalados en el artículo 1 de la nueva Ley.

Plazo mínimo de impagados

Se amplía el número de cuotas necesarias para poder ejecutar una hipoteca de una cuota a tres, lo que supone una bomba de oxígeno para los hipotecados con riesgo de impago.

Plan de refinanciación

forges_hipoteca Éste es un tema que quizá esté pasando un poco inadvertido pero que para los hipotecados actualmente puede ser de gran interés. Así el deudor tendrá, bajo determinadas circustancias, la posibilidad de proponer al banco un plan de refinanciación y, en caso de rechazo, éste deberá fundamentar las causas por las que no lo aprueba.

Lo que permitiría al deudor a solicitar las quitas del 25 o 50%, en determinados supuestos, o si no se cumplen los requisitos para la quita, proceder, incluso, según apuntan algunos expertos, contra el banco ante la Comisión de Control del Código de Buenas Prácticas.

Hasta aquí una breve reseña de los aspectos más importantes de la nueva Ley que, como dijimos antes, desarrollaremos más detenidamente en próximos artículos, siempre con el objetivo capital de servicio a los lectores.

En todo caso, cualquier duda que os pueda surgir al respecto, no dudéis en dejar un comentario y desde Capitalibre trataremos de solventarla.

Archivado en Debate hipotecario, Mercado Hipotecario, Reforma Hipotecaria, Sistema bancario
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