Firmar una hipoteca es una de las decisiones más importantes que puede acometer una persona o una familia en su vida. Supone, por norma general, comprometerse a pagos periódicos mensuales durante una cantidad de tiempo muy elevada, que en muchos casos puede suponer más de 25 años.
Los préstamos hipotecarios implican una serie de gastos asociados que se reparten entre la entidad financiera que suscribe ese préstamo y la persona o familia que se compromete a devolverlo de manera periódica.
Hasta el año 2019, cuando se introdujo una nueva doctrina jurídica sobre este tema, esos gastos se repartían de manera diferente, pero desde entonces, el consumidor prestatario ha salido en parte beneficiado, pues ya no se ha de hacer cargo de determinados gastos.
¿Qué gastos son los que obligatoriamente hay que cubrir cuando se firma una hipoteca?
Los gastos de notaría incluyen las escrituras de otorgamiento y modificación del préstamo. Estos están cubiertos a medias entre la entidad financiera y el consumidor. El prestatario ha de hacerse cargo igualmente de la escritura de cancelación. Por su parte, las copias de la escritura también generan gastos que deben ser cubiertos por quien las solicite.
No terminan ahí los gastos, pues los costes del Registro de la Propiedad también son pagados por el banco cuando deriven de la inscripción de la hipoteca, pero si existe una cancelación de la inscripción registral, ese montante corre a cargo del beneficiario.
Un asunto más es el de los tributos. Los Impuestos de Transmisión Patrimonial y el de Actos Jurídicos Documentados lo paga el prestatario. En cuanto a los gastos de gestoría, la sentencia 43/2019 del Tribunal Supremo estableció que eran al 50% pero posteriormente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea cambió el criterio e hizo responsable de estos gastos al prestamista.
A su vez, varas sentencias en los últimos años han declarado abusivas determinadas cláusulas en contratos de préstamo con consumidores en aquellos casos en los que no ha habido negociación y se obligaba al consumidor a todos los gastos del préstamos hipotecario.
El reparto de gastos es ahora más beneficioso para el prestatario, para el consumidor
Los gastos de constitución de las hipoteca se encuentran especificados en la Ley 5/2019 que regula los contratos de crédito inmobiliario. Esta norma jurídica, en vigor desde el 16 de junio de 2019, aplica a las hipotecas firmadas desde esa fecha.
De manera resumida, los gastos se reparten de la siguiente manera. El banco se hace cargo de los gastos de gestoría, los aranceles notariales de la escritura del préstamo y los de inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Para los impuestos, el de TP y AJD, los costes se cubren de acuerdo a lo que impone la norma tributaria. Un último apunte es quién se hace cargo de las copias de los aranceles de la escritura, que lo cubre aquel que las solicita. El prestatario asume costes de escritura de cancelación, pues para ello es el beneficiario cuando solicita esa cancelación.
Más gastos a cubrir por el banco, pero no siempre
Un paso más allá en beneficio del prestatario es el que se ha dado con la sentencia 35/2021 del Tribunal Supremo, que hace responsable al banco, la entidad financiera, de los gastos derivados de haber tasado el inmueble hipotecado.
En caso de que el prestatario haya hecho frente a esos gastos, el banco o la entidad prestamista deben devolver ese dinero. El TS resuelve con esta sentencia todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponían a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario.
Estar al corriente de toda esta normativa es clave para actuar de manera eficaz en el contrato de un préstamo hipotecario. En este sentido existen abogados expertos en temas hipotecarios y de tu vivienda, pues hasta incluso las noticias que pueden parecer positivas, como esta sentencia 35/2021, puede ser favorable para las entidades financieras.
De hecho, la decisión del TS solo aplica a las hipotecas que no alcancen lo dispuesto en la Ley 5/2019, es decir, todas aquellas firmadas antes del 16 de junio de 2019. Para las posteriores, los gastos de tasación sí corren a cargo del prestatario atendiendo al artículo 14 de la ley.
Firmar una hipoteca obliga a pensar todo el proceso de manera sensata antes de dar el gran paso. La asesoría de especialistas del Derecho en estos procesos es clave para hacer más asumible las obligaciones de pago y tributarias que implica vincularse de manera tan profunda con una entidad financiera.
