Dentro del recorrido que estamos realizando por la Ley 1/2013, de 14 de Mayo de reforma hipotecaria hoy queremos detenernos en uno de los temas de más incidencia sobre cualquier deudor hipotecario, las cláusulas suelo y techo en las hipotecas.
En principio hay que hacer una reflexión general. Dentro de la nueva Ley poco se menciona, como veremos, a éste aspecto. En efecto, este es quizá el reflejo mas significativo de lo que algunos especialistas denominan concepto “pasapalabra” de la Ley, término acuñado por Carmen Senés, profesora de Derecho Procesal, y que comparto al cien por cien. En efecto, la Ley es una especie de “brindis al sol” por parte del legislador que “pasa el muerto” a Jueces y Notarios.
Y en este contexto, por tanto, toma especial interés la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de Mayo en donde se determinan los conceptos de las mismas y su legalidad o ilegalidad.
Pero huyendo de toda reflexión técnica y farragosa, empezaremos por lo que a usted lector y titular de una hipoteca le interesa.
Concepto de Cláusula Suelo
La cláusula suelo es una estipulación contenida en la escritura de hipoteca a interés variable por la que se fija el tipo mínimo del mismo que el hipotecado deberá de pagar en todo caso. O lo que es lo mismo, se trata de aquel interés mínimo, generalmente oscila entre el 3% y el 5%, que el hipotecado siempre deberá pagar a la entidad financiera, al margen de cómo pueda evolucionar el Euribor o tipo de referencia pactado, hasta el vencimiento y cancelación de todo el préstamo hipotecario.
En una palabra, si usted ha firmado una hipoteca con tipo de interés variable a Euribor mas un diferencial y que hoy en día, a tenor del mercado, puede fluctuar entre el 0,75% y el 1,50%, gracias a esa cláusula su entidad financiera le cobrará como mínimo el doble de lo que le correspondería .
Y, lógicamente, usted se preguntará: ¿Si yo firmé una hipoteca a interés variable?. Pues es verdad, pero con matices, ya que dentro de su interminable e ininteligible escritura existía la última maldad de su entidad financiera: la cláusula suelo, que, en determinados supuestos, convierte su hipoteca variable en una simple hipoteca a un interés fijo mucho mayor. Y así lo reconoce la propia Sentencia del Tribunal Supremo del 9 de Mayo antes aludida y de la que hablaremos largo y tendido en estos artículos.
Concepto de cláusula techo
La cláusula techo es todo lo contrario. La cláusula techo actúa a la inversa, esto es, ante las posibles evoluciones al alza del indicador de referencia y para, supuestamente, proteger al deudor hipotecario frente a sus subidas, quien por mucho que suba el indicador sólo pagará el tipo de interés máximo pactado en la escritura.
Y señalo lo de supuestamente, porque en la práctica bancaria se ha vendido siempre como un contrapeso a las cláusulas suelo en beneficio del cliente.
Pero, ¿realmente creen que es así?, veamos un ejemplo. Tomemos como base un hipoteca genérica a Euribor mas un diferencial del 1 % o 1,50%. Lo normal, como hemos dicho, es que la cláusula suelo mantenga un tipo de interés mínimo del 3% al 5%, y una cláusula techo que oscilaría entre el 12% y el 17%, aunque puedo asegurar que he visto cláusulas techo mucho más altas.
Si tenemos en cuenta que desde la fundación del Euribor el tipo máximo ha sido del 5,67%, es evidente que hay más posibilidades de que baje del 3% a que suba del 12%. Independientemente del hecho de que si se alcanzaran dichas cifras, el caos hipotecario que se produciría sería de consecuencias incalculables.
Por lo tanto, el concepto de cláusula techo como “protección al deudor”, cuando menos parece jocoso.
¿Son legales?
Pues realmente sí son legales, y aunque en la Ley se pase de puntillas sobre el tema, es el Tribunal Supremo en su sentencia quien admite, en principio, la legalidad de las cláusulas basándose fundamentalmente en el principio jurídico de libertad de contratación de las partes. Aunque luego matiza señalando que siempre y cuando se den los supuestos de claridad y transparencia suficiente. Y este nuevo concepto introducido por nuestro Alto Tribunal, merece un estudio pormenorizado del mismo que realizaremos en los siguientes artículos.
¿Que puedo hacer?
Si usted es cliente de BBVA, NovaCaixaGalicia o Cajamar que son las tres entidades señaladas en la sentencia, y firmó su hipoteca antes del 2010 conteniendo cláusula suelo. Lo primero que pueden hacer es imprimir los más de 100 folios que contiene la sentencia y que pueden obtener en el enlace que incluimos al comienzo del artículo (pueden hacerlo a doble cara, siempre es más barato), ir a su entidad bancaria y con la mejor de sus sonrisas, colocarla encima de la mesa y, como el empleado de turno no tiene la culpa de nada, muy al contrario, se lo aseguro, decirle “Dile a tus jefes que por las buenas o por las malas”. Y cuanto antes mejor porque no estamos hablando de un tema baladí dado que, según los expertos, el ahorro anual puede oscilar entre los 500 y los 3.000 euros.
¿Y si mi hipoteca es con otra entidad?, pues en principio lo mismo, pero como los requisitos señalados por el Tribunal Supremo habría que estudiarlos caso por caso, lo siento, pero tendrán que esperar a la próxima entrega en donde analizaremos con detalle los mismos y daremos las soluciones más útiles con los casos prácticos que sean necesarios, como es costumbre en Capitalibre.
Espectacular artículo, como todos Jose Luis. Te he de decir que lo que estoy aprendiendo acerca de las hipotecas es gracias a ti. Cada día hay más nivel en los artículos. Un abrazo.
Gracias Carlos, la verdad es que estoy ansioso de leer la segunda parte del tuyo, que seguro tendrá el mismo tirón que el primero. Y sí, la verdad es que llevamos una racha de nivel y centrados en temas que el público en general demanda saber. Y, sobretodo, con mucha modestia aportando mucho y sin darnos importancia, y eso, vistos otros blogs y revistas, la gente lo agradece. otro abrazo para tí
Soy cliente de NCG, pero firmé mi hipoteca en 2010, el 23 de diciembre para ser más exactos…. ¿Qué puedo hacer?
Hola maribaor, ante todo gracias por la confianza depositada en nosotros, esperamos no defraudarte. En cuanto a lo que nos comentas, lo principal es saber si tienes cláusula suelo o no. En el caso de que la tengas, y como la mayoría de las entidades suelen tener un formato único para la escrituras, supongo que no tendrás problema con la fecha. Date cuenta que si firmaste en diciembre del 2010, conociendo la banca por dentro supongo que tramitaste la hipoteca como muy pronto en noviembre, y la sentencia en primera instancia es de 30 de septiembre del 2010 y la de la Audiencia Provincial es de 7 de octubre En todo caso habría que ver la escritura.
Aunque sea adelantarme al artículo del viernes sobre el problema que planteas. te comento.
Lo primero que tienes que hacer es personarte en tu oficina bancaria. Como supongo que si lo haces a “pecho descubierto” tu reclamación dormirá el sueño de los justos, te puedo enviar a tu correo un formato de carta que aunque sea dirigida al SAC (Servicio de Atención al cliente) del BBVA es perfectamente válida para NCG, si no tienes otro asesoramiento. Lo puedo hacer con todo gusto, de verdad.
Normalmente los SAC suelen tardar, plazo máximo 2 meses, si te dan la razón !Genial¡ en caso contrario tendrías que reclamar al Servicio de Reclamaciones del Banco de España, también si quieres te puedo aportar un formulario sencillo para reclamar.
Y por último siempre te queda la vía judicial que aunque es mas lenta y costosa, pero cada día son más las sentencias a favor, incluso ésta semana como verás en los próximos artículos, ya han salido dos (una de ellas del Juzgado de Primera Instancia Num. 4 de Ourense, también sobre una hipoteca de NCG) que no sólo decretan la nulidad de las cláusulas sino que, contraviniendo incluso lo dispuesto por el TS, sino también la retroactividad de la nulidad obligando a NCG a devolver lo cobrado indebidamente.
Espero que te haya sido de utilidad, pero como te he dicho antes, estoy a tu disposición para lo que necesites.
Un saludo y gracias por confiar en nosotros.
Siempre supe que de la Ciudad de los Angeles saldria algo bueno.
jaja, ¿pero eres tú? ¡Que sorpresa¡, ¡¡¡¡Cuántos años por Dios ¡¡¡¡ Es que los de la City somos lo mejor, y si somos de la generación que somos y con pecas es ya la repera. jaja
Un besote, Isabel, seguimos en contacto.
[…] 14 de mayo sobre protección al deudor hipotecario y después de analizar en un artículo anterior los conceptos y características generales de las cláusulas suelo y techo, vamos a intentar tratar en este artículo la enorme discusión que se está produciendo, en los […]
[…] artículos anteriores ya hemos comentado el concepto de cláusulas suelo y techo así como su legalidad o ilegalidad, también hemos visto como la Ley 1/2013 de protección al […]
Hola, yo tengo una hipoteca firmada en el año 2007 con Caja España de Toledo. Tengo una cláusula suelo del 3,25 y una cláusula techo del 12,50. Me he hecho socio de Ausbanc y no sé si he hecho buen, porque ahí me dicen que tengo muchas posibilidades de ganar la sentencia, si es así les tendría que abonar el 25% de lo recuperado. Mi preocupación viene si pierdo la sentencia por las costas del juicio y aún ganando la sentencia si no recupero nada de dinero tb tendría que abonarles el 25% de la cantidad que ellos pidan que me tienen que devolver. Entonces no se sí seguir adelante ó esperar. Muchas Gracias
Hola Juan Jose, La verdad es que no entiendo mucho eso que dices del 25% de Ausbanc. Pero de todos modos, ¿tú ya has hecho los trámites previos?. ¿Has reclamado al SAC de Caja España-Duero?. Porque yo creo que te pueden dar la razón fácilmente, lo único es que no admitirán la retroactividad, pero como el trámite es muy fácil y barato, tendrías que tener en cuenta dos cosas: Primero, la reclamación al SAC tiene un plazo máximo en la práctica de dos meses. y segundo, si acudes a la vía judicial, ganes o pierdas, el trámite puede ser eterno y mientras tato te seguirán aplicando la cláusula suelo. Todo es cuestión de hacer números. Pero si todavía no lo has hecho te recomiendo que reclames lo antes posible al SAC de la entidad. Para tu ayuda, te adjunto el link del tercer articulo sobre el tema, en donde aportamos el enlace del documento de reclamación. https://capitalibre.com/2013/06/clausula-suelo-que-puedo-hacer
Espero que sea de tu ayuda. Sabes que nos tienes para todo aquello que necesitas. Y, de verdad, muchas gracias por confiar en capitalibre. Un abrazo
Hola, muchas gracias por tu respuesta. En referencia a su duda me refiero al 25% del capital recuperado, pero el problema está cuando no se recupera nada. El documento para presentar la reclamación al SAC me lo dan en mi oficina Bancaria?. Y una vez lo tenga lo relleno y lo llevo de nuevo a la misma entidad. Gracias por su ayuda.
Es decir, si no lo he entendido mal, ¿me estás diciendo que si no recuperas nada también te cobran el 25% de lo reclamado?. Lo que no sabía es que no te habían explicado la solución extrajudicial.
En cuanto al documento del SAC, me consta que hay entidades como Barclays, que tienen formularios específicos en todas las oficinas y a la vista del público, en Caja España no lo sé. De todos modos, ya te he hecho un modelo adaptado aunque tendrás que revisarlo en algunos apartados. Ta ha ido dirigido a tu dirección de correo.
Si tienes alguna otra pregunta, no dudes en consultarnosla.
Un abrazo y gracias por confiar en nosotros.
Hola José Luis, de antemano gracias por tu ayuda. Presentando la reclamación al SAC, es la forma de reclamar extrajudicialmente, ó hay otras. Gracias
Hola Juan Jose.
La verdad es que es la forma más rápida y barata. Además supone un paso previo para poder reclamar en el Banco de España. Y, en todo caso, no cierra la puerta a una posible reclamación judicial posterior. Por cierto, el otro día se me pasó contestarte a la última pregunta. Te comento, en toda oficina bancaria, debe existir a la vista de los clientes un tablón de anuncios, (así lo marca el Banco de España) y uno de los apartados obligatorios en la dirección de correo del SAC o defensor del cliente. Si no te fías de tu oficina puedes hacer dos cosas, entregar el escrito (espero que te haya valido el que te mandé) con otra copia para que te la sellen como entrada o bien, y este es el método mas seguro, enviarla por correo certificado con acuse de recibo a la dirección que aparezca (antiguamente estaba el León pero ahora con el lío que tienen he perdido el rastro).
De todos modos, revisa el escrito que te mandé, sobretodo la reclamación tercera por que no sé si te cobraban comisión por impagados. Si quieres, antes de enviarla la revisamos juntos, no hay problema.
Un saludo
Claro que me han cobrado comisiones por impago. Preparo el documento y te lo envío Mil gracias
[…] Jose Luis Villar en Capitalibre, Las cláusulas suelo y techo, la protección al deudor hipotecario (I) […]
Buenos dias, yo compre mi casa en 2003 y tambien tengo suelo a 3, 75 y techo 12, pero hace unos meses realicé una carencia por la situación económica. Con esta nueva situación tambien puedo reclamar? Me podríais enviar el documento para SAC? Muchas gracias
Buenas tardes, mi problema es que tencho un suelo del 3.75% y no tengo techo. Después de pelear mucho con el banco lo único que me ofrecen es realizar un estudio para ver si me lo pueden bajar al 2.5% y no sé que hacer porque estoy convencida de que es abusivo que solamente se cubran ellos la espalda. La hipoteca era con caja Segovia hoy Bankia. ¿Qué me recomiendan hacer? Muchas fracias de antemano