En artículos anteriores ya hemos comentado el concepto de cláusulas suelo y techo así como su legalidad o ilegalidad, también hemos visto como la Ley 1/2013 de protección al deudor hipotecario pasa de puntillas sobre ello y ha tenido que ser el Tribunal Supremo quien en su tan comentada Sentencia de 9 de Mayo, ha fijado el concepto, legalidad, carácter abusivo o no de las mismas, y su irretroactividad.
Pues bien, después de todos estos preámbulos vamos a lo que realmente a usted, titular de una hipoteca con cláusula suelo, le interesa ¿qué puedo hacer?.
Cuestión Previa
Si es usted titular de una hipoteca en algunas de la entidades afectadas por la sentencia (BBVA, NCG o Cajamar) y firmó la hipoteca antes de finales del 2010, lo tiene fácil, preséntese en su oficina bancaria con la copia de la Sentencia y reclame. Pero como si lo hace así, a “pecho descubierto”, lo mas habitual es que su reclamación duerma el sueño de los justos, adelántese un paso y concurra con la reclamación al SAC (Servicio de Atención al Cliente) de su entidad bancaria. El trámite es sencillo, basta con presentar un documento de reclamación, como el que adjuntamos, que si bien es para el caso del BBVA, puede ser común a las tres entidades cambiando simplemente el nombre de la misma.
Prácticamente tiene conseguida su pequeña victoria. De no ser así, habría que seguir los pasos generales que señalamos a continuación.
Pasos a seguir
En cambio, si usted es titular de un préstamo hipotecario en cualquier otra entidad o el SAC de cualquiera de las tres mencionadas anteriormente no le da la razón, tendría un recorrido mas o menos largo según los casos. Veamos cuál es el mismo.
Reclamación al Sac
Y no porque se considere un trámite obligatorio sino porque es el medio más barato y rápido para obtener su pretensión. Y más hoy en día, con la tendencia en el sector de evitar confrontaciones por estos temas. El documento es similar al aportado antes, en todo caso modificando, que no suprimiendo, la referencia a la Sentencia del TS. Cualquier abogado se lo puede adaptar por un coste ínfimo. Este trámite suele tener una duración máxima de dos meses hasta la resolución del SAC correspondiente.
Reclamación al Servicio del Banco De España
En todo caso, si el SAC no le da la razón, total o parcialmente, queda el recurso de la reclamación al servicio correspondiente del Banco de España alegando sus motivaciones. Este trámite es igualmente sencillo, basta con rellenar el modelo correspondiente y enviarlo al Banco de España (recomendable por correo certificado con acuse de recibo o para mayor seguridad y fuerza legal a través de burofax).
Ejercicio de la acción judicial
Si, aún así, no consigue sus pretensiones, la última opción es ejercitar la acción judicial de nulidad. Es evidente que hoy en día, y después de la Sentencia, las posibilidades de obtener un resultado positivo son mucho mayores. Y ello, por un motivo claro, porque después de 24 años en entidades bancarias peleando a pie de trinchera con el tema hipotecario y mi experiencia como abogado me han demostrado, después de ver los supuestos recogidos por el Alto Tribunal, que más del 80% de las escrituras y del procedimiento de firma adolecen de más de uno de los apartados señalados por el mismo.
Recordemos que la Sentencia enumera, sin ser una lista exhaustiva, es decir, podrían caber mas causas, las siguientes:
– Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato. – Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de la misma. – No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar. – No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil del cliente no se le ofertan las mismas. – Se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluye la atención del consumidor.
En una palabra, si usted después de luchar, cual Don Quijote contra los molinos de viento, con la entidad y el Banco de España no ha conseguido su objetivo, y observa que le han colado de “tapadillo” las cláusulas suelo y techo, a pesar del gasto que supone que ejerza la acción judicial, el ahorro puede llegar hasta los 3.000 euros anuales y las posibilidades de victoria ahora son mayores.
¿Y si usted ha comprado la vivienda a un promotor?
He aquí un problema del que poco se ha hablado aún, pero se hablara. Si usted lo que ha hecho es comprar una vivienda al promotor, es decir, de primera mano, lo mas corriente es que su banco haya introducido una nueva maldad.
Efectivamente, lo habitual ha sido durante estos últimos años que al comprar la vivienda se haya subrogado en la hipoteca inicial al promotor. Y aquí surge la nueva maldad, cláusulas similares a la siguiente se han firmado constantemente:
El acreditado declara conocer las condiciones de la hipoteca del vendedor, admitiendo la subrogación en las mismas.
Y realmente ni a usted se las han explicado ni siquiera le han enseñado la escritura de hipoteca inicial para poder asesorarse.
Si consigue su anulación por los dos procedimientos amistosos señalados, ¡enhorabuena!. De todos modos, por vía judicial, entendemos que es más que factible la consecución de sus objetivos no sólo por vía de la Sentencia sino también al amparo del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (artículos 80 y siguientes).
Cómo luchar contra el problema de la irretroactividad
Ya vimos en el artículo anterior como el Tribunal Supremo declara la irretroactividad de la nulidad de las cláusulas.
De todos modos, si quieren un consejo, pidan la retroactividad en todo momento. Y no porque considere a título personal su justicia sino por que, además de que la gran mayoría de expertos han criticado la irretroactividad, ya se han dictaminado dos Sentencias posteriores en donde se obliga al banco (en este caso, NCG y Cajamar) a devolver lo indebidamente cobrado – Juzgado de Primera Instancia número 4 de Ourense de 13 de mayo y Juzgado de lo Mercantil número 2 de Málaga de 23 de mayo, y no les faltan argumentos jurídicos, precisamente, para hacerlo.
Ultimo consejo
Evidentemente, si acuden a la vía judicial, necesitarán de abogado y procurador, pero si quieren mi consejo:
Acudan en cualquier caso a un experto que por un importe mínimo, no son necesarios procurador ni costas judiciales, podrá ayudarles en todo momento, y la repercusión del coste respecto al beneficio es ínfima
